Chủ đầu tư lách luật bằng hợp đồng vay vốn có phạm luật?

Việc lập một dự án đầu tư và tiến hành khởi công nó cần một nguồn vốn rất lớn khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn cách lách luật để huy động vốn từ người mua. Tuy nhiên, nó sẽ là một vấn đề rủi ro khá lớn cho khách hàng khi mà giai đoạn này, hồ sơ pháp lý chưa được hoàn thiện thì đó là một hành vi trái pháp luật. Hãy tham khảo bài viết sau của luật sư X. 

Căn cứ:

  • Luật kinh doanh bất động sản 2014
  • Luật nhà ở 2014

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển nhưng kèm theo nó là những rủi ro đến với chính khách hàng cũng diễn ra ngày càng nhiều. Đơn cử như việc rao bán căn hộ khi mà chủ đầu tư mới chỉ có mặt bằng, thiết kế,… tất cả chỉ nằm trong “dự định” của chính chủ đầu tư. Nhiều khách hàng gửi tiền đi, nhưng mãi không nhận được nhà rồi đột nhiên nhận được tin chủ đầu tư vỡ nợ, … và nhiều rủi ro khác nữa. Nguyên nhân của những sự việc này đa phần đều xuất phát từ sự “vội vã” ký kết hợp đồng vay vốn của chính khách hàng. Việc ký hợp đồng vay vốn này có phạm pháp không? 

Nội dung tư vấn

1. Điều kiện tiến hành huy động vốn bằng hợp đồng vay.

Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể lâm vào tình trạng thiếu hụt vốn, pháp luật cho phép chủ đầu tư có thể huy động vốn nhưng có giới hạn về đối tượng cũng như hình thức vay. Việc huy động vốn từ cá nhân, tổ chức để phát triển nhà ở thương mại được quy định chặt chẽ tại Điều 69 Luật nhà ở 2014, cụ thể

Điều 69: Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. 

2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Theo đó, với hình thức huy động vốn theo khoản 2 Điều này, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn ( Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015).

Theo đó, những hứa hẹn sẽ bán chính căn hộ đó khi khách hàng đặt cọc, ký hợp đồng vay vốn nhằm giữ chỗ, hưởng quyền phân chia mua nhà hay quyền ưu tiên đăng ký nhận căn hộ thì trước tiên nó là một hành vi trái pháp luật. Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoàn toàn trái với quy định của pháp luật. 

Hơn nữa, muốn thực hiện việc huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì chủ đầu tư phải đáp ứng được các điều kiện sau ( Điều 19, Nghị định 99/2015):

  • Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
  • Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
  • Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
  • Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.
  • Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Các dự án hiện nay thường chưa được khởi công nhưng vẫn đã được rao bán. Đồng nghĩa với việc, các giấy tờ về sự chấp thuận từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền, biên bản bàn giao mốc giới của dự án,… đều sẽ chưa hoàn thiện. Xuất phát từ sự hạn chế về mặt pháp luật, nhiều khách hàng có thể bị chủ đầu tư cho vào bẫy bằng những giấy tờ không có giá trị pháp lý hoặc chưa đủ giấy tờ theo quy định đã ký hợp đồng vay vốn với chủ đầu tư. 

2. Rủi ro khi ký hợp đồng vay vốn hiện nay

Các hợp đồng vay vốn hiện nay của các chủ đầu tư tung ra thị trường đều đơn thuần nó là một hợp đồng vay vốn bình thường mà theo đó, chủ đầu tư là “con nợ” mà khách hàng là “chủ nợ”. Về bản chất, đây là một giao dịch dân sự. Các điều khoản thường sẽ không quy định về việc chuyền đổi sang hợp đồng mua bán khi có đủ pháp lý, hay cũng không quy định về chế độ ưu tiên mua căn hộ nhưng căn cứ vào thực tế diễn ra cho thấy, đây thực chất là một hình thức “lách luật” thay thế cho thỏa thuận đặt cọc mua nhà tại dự án.

Bởi vậy, nếu có tranh chấp, thì sẽ chỉ giải quyết theo quy định về pháp luật dân sự mà nhiều lúc, người bị hại (chính là khách hàng) cũng phải ấm ức cho qua. Với những chủ đầu tư có uy tín, tất nhiên, họ cũng sẽ thực hiện đúng như những gì mà hai bên cam kết khi ký hợp đồng vay vốn bằng việc sẽ bàn giao đúng căn hộ đã thỏa thuận trước đó. Tuy nhiên, rủi ro cũng có thể xảy ra với những chủ đầu tư muốn trục lợi không tiến hành bàn giao đúng căn hộ. Việc chủ đầu tư có dành cho họ quyền mua nhà ở hoặc chuyển đổi tiền vay sang tiền mua nhà hay không, không có gì đảm bảo. Khách hàng bị chủ đầu tư chèn ép khi ký hợp đồng mua bán nhà ở mà không thể từ chối hay yêu cầu sửa đổi nội dung hợp đồng. Như vậy, khách hàng là người chịu mọi rủi ro và không được pháp luật bảo vệ.

3. Hình thức xử phạt đối với chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép

Cơ quan nhà nước kiểm tra hoạt động doanh ghiệp để có kết luận về việc sử dụng vốn vay đó. Trường hợp có chứng cứ chưng minh việc chiếm dụng, huy động vốn trái phép sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP

Điều 57: Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản : 

4. Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau:  

d.Huy động vốn trái phép sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết

Tuy nhiên, tiến hành chứng minh hành vi vi phạm này đôi khi nó không hề đơn giản với một giao dịch thuần dân sự mà sự thỏa thuận của các bên được pháp luật tôn trọng. Bởi vậy, để tránh rủi ro, nhà đầu tư thông minh nên biết thời điểm nào là hợp pháp cho việc ký hợp đồng vay vốn. 

Hy vong bài viết có ích cho bạn. 

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay