Chào Luật sư, một người quen của tôi là chủ một công trình nhà ở hình thành trong tương lai, hiện đã xây xong phần móng công trình và dự kiến thi công trong 1 năm sẽ hoàn thành. Nhận thấy công trình có thiết kế hiện đại, nằm giữa trung tâm thành phố rất cho tiềm năng nên tôi muốn mua lại vì thế tôi đang tìm hiểu về quy định cũng như hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai năm 2023 ra sao? Xin được tư vấn.
Cảm ơn câu hỏi của bạn, để giải đáp vấn đề trên mời quý độc giả cùng Luật sư X tham khảo bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”.
Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện mua bán được quy định ra sao?
Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư).
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Căn cứ Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng phải bảo đảm các điều kiện sau:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Loading…
Reload document 
Open in new tab Hợp đồng có các nội dung chính sau đây:
Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
Thông tin về nhà ở giao dịch
Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán nhà ở;
Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, nhà mới mới;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Cam kết của các bên;
Các thỏa thuận khác;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Lưu ý: Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.
Thời điểm có hiệu lực hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực gồm các trường hợp sau:
Thứ nhất, bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo quy định Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Thứ hai, đối tượng không thuộc trường hợp nêu trên.
Trường hợp này, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu
Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng là:
Trường hợp mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà.
Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.
Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như sau: Căn cứ khoản 5 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Xe máy chỉ có một gương chiếu hậu có bị phạt không?
- Thay đổi kết cấu xe máy phạt bao nhiêu tiền?
- Giới hạn kích thước hàng hóa xe máy được phép chở tại Việt Nam theo QĐ 2022
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2023” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là thủ tục thành lập công ty giải trí, vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (nếu các bên có nhu cầu vẫn có thể thực hiện công chứng, chứng thực) như:
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án có hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Các bên có thể tự thỏa thuận về vấn đề này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý.
Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp sau:
Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Như vậy, sau khi kiểm định nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn của kết luận kiểm định.
