Cần lưu ý những rủi ro khi mua đất trích lục như thế nào?

Trích lục thửa hay trích vẽ sơ đồ thửa đất được hiểu là việc sao chép và thể hiện các thông tin về mảnh đất bao gồm: kích thước, hình thể, vị trí. Thông tin này đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các cơ quan chính phủ quản lý đất đai dễ dàng hơn. tại mỗi địa điểm và hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Việc tách thửa còn giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ kèm theo. Từ đó đến nay, nhiều người vẫn thắc mắc: trích lục đất có phải là bằng chứng nhận sổ đỏ, liệu có an toàn? Bài viết sau đây Luật sư X sẽ cho bạn câu trả lời về chủ đề trên ở bài viết “Cần lưu ý những rủi ro khi mua đất trích lục như thế nào?”.

Trích lục đất là gì?

Trích lục đất còn được gọi là trích lục bản đồ địa chính. Theo Luật Đất đai năm 2013, Khoản 4 Điều 3, bản đồ địa chính là hình vẽ thu nhỏ thể hiện thông tin các thửa đất, các yếu tố địa lý có liên quan được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Từ điển tiếng Việt cũng giải thích, trích lục là hành vi trích ra từng phần và sao chép lại.

Tóm lại, trích lục thửa đất là bản vẽ trên giấy hoặc trên bản đồ kỹ thuật mô tả thông số chính xác thông tin về thửa đất nhờ vào đo đạc từ thực địa. Trong đó, bản trích lục sẽ cung cấp thông tin về hình dáng thửa đất và các thông số cụ thể liên quan đến diện tích và vị trí đất, các yếu tố địa lý của miếng đất đó dựa trên hồ sơ gốc, giấy tờ đã có, bao gồm:

• Số thứ tự của miếng đất, bản đồ, địa chỉ đất (xã, huyện, tỉnh)
• Diện tích đất
• Mục đích sử dụng đất
• Tên và địa chỉ thường trú của người sở hữu đất
• Các thay đổi của miếng đất so với giấy tờ pháp lý
• Bản vẽ đất gồm sơ đồ đất và kích thước đất

Lưu ý: trích lục bản đồ địa chính chỉ là cơ sở cung cấp thông số chi tiết về đặc điểm một thửa đất hoặc một khu vực nhất định, không được xem là văn bản pháp lý hợp lệ để chứng minh quyền sử dụng đất trong các giao dịch mua bán nhà đất. Bản đồ địa chính sẽ được quản lý bởi Văn phòng đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Những trường hợp phải trích lục đất

Đất chưa có bản đồ địa chính, chưa có trích đo thửa đất

Khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định trường hợp đất chưa có bản đồ địa chính và trích đo thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất.

Người xin giao đất, thuê đất có yêu cầu trích lục đất 

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT – BTNMT quy định nếu trong quá trình giao đất, thuê đất, người dân có yêu cầu xin trích lục hồ sơ đất đai thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện và cung cấp bản đồ địa chính.

Giải quyết tranh chấp đất đai

Trích lục bản đồ địa chính là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai. Cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành so sánh diện tích đất trên bản đồ được trích lục và diện tích đất trên thực tế.

Ranh giới đất bị mờ hoặc mất

Trường hợp ranh giới đất bị mờ hoặc mất, cơ quan nhà nước sẽ xác định được giới hạn từng miếng đất thông qua trích lục đất, từ đó xác định lại ranh giới đất.

Thực hiện quyền của người sở hữu đất

Khi người sở hữu thực hiện những quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp,…liên quan đến đất đai thì thủ tục trích lục đất là điều không thể thiếu.

Trình tự, thủ tục trích lục đất

Điều 12 Thông tư 34/2014/TT – BTNMT “Trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai” quy định:

1. Các phương pháp thực hiện việc viết nộp văn bản đơn xin trích lục bản đồ địa chính, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai gồm:

• Nộp trực tiếp văn bản tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai
• Gửi văn bản qua thư điện tử hoặc cổng thông tin đất đai
• Gửi bằng fax, bưu điện

2. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai sẽ tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện) cho cá nhân, tổ chức. Phải nêu rõ lý do và trả lời cho cá nhân, tổ chức trong trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu.

3. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai sau khi cá nhân, tổ chức thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

4. Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai của cơ quan:

• Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai nhận được yêu cầu trước 15 giờ phải cung cấp ngay trong ngày; nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
• Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn được thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người yêu cầu.
• Trường hợp trích lục bản đồ địa chính online, ta điền mẫu phiếu online rồi nộp qua cổng điện tử đến Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai của Tổng cục quản lý đất đai hoặc của Văn phòng đăng ký đất đai.

Có nên mua đất chỉ có giấy trích lục không?

Nhà đầu tư xem xét quyết định đếm tiền khi đất chỉ có giấy tờ thu tiền, khi không có “giấy tờ sở hữu đất” như sổ đỏ, giấy nộp thuế, đất, hộ khẩu…, khi xây nhà trên đất đang tranh chấp. , đất sử dụng sai mục đích, đất bị chia cắt hay bị chính quyền, ngân hàng thu hồi đất, nếu chỉ có giấy tờ khấu trừ vào đất, người mua có thể mất tất cả. Đất mỏ dù giá rất rẻ nhưng đất chưa nhận sổ đỏ thì đây thực sự là giao dịch không nên thực hiện, bởi bản chất mẫu đất chỉ để người mua kiểm tra, đối chiếu mẫu đất. . , nhưng nó không có giá trị pháp lý trong giao dịch.

Cần lưu ý những rủi ro khi mua đất trích lục như thế nào?

Rủi ro khi mua đất chỉ có Trích lục nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một là, Trích lục bản đồ địa chính không phải điều kiện để cấp Sổ đỏ

Đây là vấn đề quan trọng, cần phải khẳng định rõ ngay từ đầu để trả lời cho chủ đề – rủi ro khi mua đất chỉ có trích lục bản đồ địa chính của bài viết. Điều này được lý giải như sau:

Theo Bộ Luật dân sự 2015, nhà đất là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, Bên Chuyển Nhượng phải cung cấp các giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng mảnh đất một cách hợp pháp của mình. Các giấy tờ này theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhận thừa kế;
• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT);
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Sau đó, khi Bên Nhận Chuyển Nhượng đã nắm giữ các giấy tờ hợp pháp ghi nhận về quyền sử dụng đất nói trên, có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng đất trước khi sang tên và các bên phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến nhà đất.

Đồng thời, căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Điểm b Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về công việc của Văn phòng đăng ký đất đai khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận, trong đó:

“Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)”.

• Như vậy, đối chiếu vớinhững quy định trên và phân tích tại mục 2 của bài viết, có thể thấy rằng trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ được sử dụng để đối chiếu về diện tích, kích thước, ranh giới thửa đất… trong một số trường hợp cụ thể.

Bên nhận chuyển nhượng (người mua) sẽ gặp nhiều rủi ro.

Hai là, rủi ro khi mua đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc nhà đất, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch như xây nhà trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất đang nằm trong quy hoạch, đất nông nghiệp, thậm chí đất đang có quyết định thu hồi hoặc kê biên tài sản… Đây chính là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện.
• Khi giá đất tăng lên, người chuyển nhượng sẽ kiện người nhận chuyển nhượng ra tòa và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó, người nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt do không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.
• Nếu tranh chấp xảy ra, khi hợp đồng vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục hiện trạng ban đầu, khi đó người mua sẽ phải trả lại thửa đất cho bên bán do không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Người nhận chuyển nhượng cũng không thể thế chấp thửa đất đó để vay vốn ngân hàng

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đất có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

• Hạn chế quyền sử dụng đất: Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Bị thu hồi không được bồi thường: Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì người mua sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
• Khó được cấp phép xây dựng: Pháp luật quy định trong Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó. (trừ trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ  theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP Quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng).

Nhìn chung, việc mua bán đất khi “không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” sẽ không được pháp luật công nhận khiến người nhận chuyển nhượng phải đối mặt với tranh chấp bất cứ lúc nào và gánh chịu nhiều hậu quả pháp lý không đáng có.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Người mua đất chịu thuế gì?
• Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
• Pháp lý khi mua đất quy định như thế nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Cần lưu ý những rủi ro khi mua đất trích lục như thế nào?”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn đặt cọc đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp