Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư

Một yếu tố quan trọng không thể không biết khi mua bán chung cư đó là pháp lý. Tính pháp lý dự án chung cư quyết định bạn có thể lựa chọn một căn hộ tốt và tránh được rủi ro hay không. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều người mua chung cư nhưng chưa biết cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư như thế nào. Khách hàng trước khi mua nên tham khảo bài viết dưới đây để tranh phát sinh rắc rối và tốn kém tiền bạc. Tại bài viết “Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư” dưới đây của LSX, chúng tôi hi vọng sẽ mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Pháp lý dự án là gì?

Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.

Quy định về dự án chung cư như thế nào?

Đối với loại dự án nhà chung cư, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành tương lai hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua, cụ thể như sau:

Điều 39, Luật Nhà ở 2005 quy định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.

Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.

Cụ thể, việc xây dựng xong phần móng của căn nhà (tính cả công trình nhà ở với mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định ở điểm này được xác định là giai đoạn đã xây xong phần đài giằng móng (kể cả phần xử lý nền nếu có) hoặc đến độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất tại công trình nhà ở này và được nghiệm thu kỹ thuật theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

Điểm b, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định như sau: Chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng, văn bản góp vốn với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi dự án phát triển nhà ở đó đã được phê duyệt, đã tổ chức khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.

Đồng thời, theo quy định ở Khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, các trường hợp huy động vốn không đáp ứng đủ các điều kiện và không đúng các hình thức quy định tại điều này thì hợp đồng đã ký kết không có giá trị pháp lý. Trường hợp này, bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo đúng quy định hiện hành.

Trên cơ sở đó, khi mua căn hộ chung cư trong các dự án, bạn nên lưu ý kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ đã điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa theo những quy định nêu trên.

Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư

Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án

Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau :

– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý về sau.

– Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.

– Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… Khi chủ hộ có nhu cầu làm thủ tục xin sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó, nói cách khác là kiểm tra xem chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các loại thuế, phí nói trên hay chưa. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp sổ hồng. Vì vậy, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi xuống tiền mua nhà.

Nếu chủ đầu tư không công khai hoặc cố tình chậm trễ việc chứng minh đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, người mua có thể liên hệ kiểm tra thông tin này tại Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó.

Lưu ý vấn đề sổ hồng

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ở nhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho người mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở…

Do đó, người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sồ hồng. Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, do vậy người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này. Một số thông tin trong hợp đồng mà người mua cần lưu ý kiểm tra như:

• Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư

• Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức

• Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)

• Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…)

• Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…

Hồ sơ pháp lý dự án chung cư bao gồm những gì?

Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những giấy tờ như sau:

• Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ hồng quỹ đất). Giấy tờ này phải do chủ đầu tư dự án đứng tên.
• Giấy phép xây dựng hợp pháp do Sở Xây dựng cấp. Trong giấy tờ này tại khoản 3 sẽ có tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng.
• Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…
• Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình. Theo pháp luật, dự án phải hoàn thiện phần móng trước khi được bán sản phẩm trên thị trường.
• Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Giấy tờ này giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

Ngoài ra, còn nhiều loại giấy tờ khác cần có như: giấy bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, hồ sơ chuyển dự án, quy hoạch chi tiết 1/2000,… Tuy nhiên, 6 loại giấy tờ trên là những văn bản cần lưu ý nhất để đảm bảo an toàn.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Làm sao để biết công ty có đóng bảo hiểm cho mình hay không?
• Pháp luật được nhà nước sử dụng như thế nào?
• Giấy chuyển viện có giá trị bao nhiêu ngày?

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp