Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Đoàn Phương, hiện tôi đang dự định góp vốn đầu tư kinh doanh với một người bạn. Thay vì dùng khoản tiền nhất định thì tôi dùng chính những mảnh đất mà tôi có để đầu tư vào. Chúng tôi đã thỏa thuận với nhau bằng một bản hợp đồng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên tôi đang có chút băn khoăn là liệu có cần công chứng bản hợp đồng này. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi có cần công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Có cần công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Đất đai năm 2013
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Có cần công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.
Tính pháp lý của tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào?
– Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.
– Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 về nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013). Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Về doanh nghiệp liên doanh thì chưa có văn bản quy định khái niệm, tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai năm 2013 có quy định “Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế”. Các đối tượng khác không thuộc trường hợp được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định trên, trường hợp nhận góp vốn được chuyển giao quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh. Những trường hợp nhận góp vốn là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được chuyển giao quyền sử dụng đất. Quy định trên phù hợp với Luật Doanh nghiệp năm 2020 về việc góp vốn của công ty.
– Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Quy định về việc chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
a) Các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ bao gồm các trường hợp cụ thể sau đây:
– Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.
– Các chủ thể bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
– Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể.
– Các cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.
– Các pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
b) Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn
Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 52 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), cụ thể như sau:
– Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.
Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật; trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
– Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.
– Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó.
– Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Khuyến nghị
Luật sư X tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ đặt cọc mua bán đất đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Có cần công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý về tra cứu thông tin quy hoạch như nào,… cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng có được không?
- Giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào?
- Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp
Những nội dung cơ bản phải có trong hợp đồng góp vốn, đó là:
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
Thời hạn góp vốn;
Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên góp vốn:
+ Bên góp vốn có nghĩa vụ thực hiện việc giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Bên góp vốn có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
– Đối với trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
– Trong trường hợp diện tích đất được dùng để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ rằng người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
