Xin chào Luật sư. Hiện nay gia đình tôi đang tìm kiếm mua một căn hộ chung tại trung tâm thành phố để thuận tiện việc đi lại, sinh hoạt của gia đình. Tôi có một người bạn, trước đây mua chung cư nhưng tiến độ bàn giao nhà rất chậm, vậy không biết rằng hiện nay pháp luật quy định về điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ là gì? Có phải cứ xây xong là sẽ bàn giao ngay không? Tôi sẽ cần lưu ý những vấn đề gì để ý kết mua bán căn hộ đúng quy định, tránh những tranh chấp không đáng có. Mong được Luật sư hỗ trợ, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến LSX. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?
Hiểu đơn giản hợp đồng mua bán căn hộ là một thỏa thuận giữa các bên trong đó bên bán có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho bên mua, còn bên mua phải có trách nhiệm trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ nào khác cho bên bán.
Tùy vào thỏa thuận giữa các bên mà hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có những điều khoản riêng. Tuy nhiên trong một hợp đồng mua bán căn hộ đầy đủ sẽ có những điều khoản sau:
- Đối tượng của hợp đồng: Ghi rõ ràng bên mua và bên bán.
- Số lượng và chất lượng sản phẩm.
- Giá trị thực của sản phẩm cũng như các phương thức thanh toán.
- Thời gian, địa điểm, cách thức thực hiện hợp đồng.
- Quyền cũng như nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
- Trách nhiệm của các bên cũng như phương thức giải quyết tranh chấp nếu vi phạm hợp đồng.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ
Trong Luật nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư chỉ phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ 4 điều kiện sau đây:
- Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.
- Thứ hai, đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt.
- Thứ ba, có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật này.
- Thứ tư, đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó. Tùy theo chủ đầu tư thì thời gian khi nào được ký hợp đồng mua bán căn hộ cũng sẽ khác nhau. Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ thường sẽ yêu cầu bên mua phải thanh toán trước 15-30% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên số tiền quy định này cũng phải tuân theo quy định.
Cụ thể: “Đối với trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.
Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán căn hộ
Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên…tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.
Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, người mua cần phải chú ý những vấn đề sau:
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
Đối với hợp đồng mua bán nói chung và bất động sản nói riêng thì đối tượng chính là mặt hàng cần mua, cần bán. Chủ đầu tư cần phải đảm bảo theo đúng số lượng, chất lượng, các tiêu chuẩn đã ghi rõ trong hợp đồng và khách hàng cũng cần nắm rõ để tránh những tranh chấp không mong muốn. Trong hợp đồng cần phải liệt kê rõ ràng các đặc tính như: số lượng, chất lượng, hãng,…. khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Giá cả và phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán,…
Hợp đồng cần thể hiện rõ ràng, càng chi tiết càng tốt về số tiền cũng như phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, các yêu cầu và trách nhiệm của các bên liên quan. Quan trọng nhất là tiến độ thanh toán, thông thường tiến độ thanh toán sẽ phụ thuộc vào tiến độ thi công của công trình, do đó cần thể hiện rõ ràng thời điểm thanh toán, nếu theo thời gian cụ thể thì cũng cần phải có điều khoản đảm bảo tiến độ thi công phù hợp.
Cần nắm rõ thông tin về dự án
Nhiều chủ đầu tư thường che dấu các thông tin như: thời hạn đầu tư, dự án được xây dựng trên đất thuê hay lâu dài, các giấy tờ pháp lý đi kèm ( các phê duyệt về thiết kế, mặt bằng, thi công,.. được các cấp có thẩm quyền phê duyệt ). Nhiều người mua nhà thường không để tâm đến vấn đề này dẫn đến tình trạng nhiều dự án khi hết thời hạn sở hữu căn hộ chung cư do đất chỉ là đất thuê theo thời hạn 30 – 50 năm, do đó khi hết thời hạn thuê, người mua nhà không biết phải giải quyết thế nào.
Phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ được tính như thế nào
Đã có rất nhiều tranh chấp xung quanh việc quản lý phí bảo trì, thông thường khoản chi phí này là 2% giá trị căn hộ, được người mua nhà nộp cho chủ đầu tư sau đó sẽ được bàn giao lại ban quản lý toàn nhà để phục vụ cho việc bảo trì bảo dưỡng những phần diện tích sử dụng chung của cư dân.
Ngoài ra người mua nhà còn phải trả một khoản chi phí khác đó chính là phí dịch vụ khi sở hữu căn hộ chung cư. Phí dịch vụ được tính dựa theo diện tích sở hữu của căn hộ, ở những dự án cao cấp phí dịch vụ thường rất cao và được tính theo m2 do đó khoản tiền mà người sở hữu phải trả một tháng cũng khá cao do đó nhiều người thường suy nghĩ giữa nên mua căn hộ chung cư hay nhà đất thổ cư.
Có thể bạn quan tâm:
- Giấy chứng nhận bảo hộ chỉ dẫn địa lý có hiệu lực như thế nào?
- Mức độ khuyết tật nào được hưởng trợ cấp
- Điều kiện hưởng trợ cấp người khuyết tật
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ năm 2023 là gì?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý về thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ nhanh chóng, uy tín…, Luật sư X, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Hồ sơ sang căn hộ chung cư cần những loại giấy tờ sau:
Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp của người bán
Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực.
Bên mua, thuê mua nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện như sau:
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Bên bán, mua căn hộ chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có đủ các điều kiện như sau:
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
