Hiện nay, kinh doanh bất động sản là một hình thức kinh doanh phổ biến và được ưa chuộng bởi nhiều người trong đời sống. Để thực hiện việc kinh doanh bất động sản, cá nhân, doanh nghiệp cần lưu ý nắm rõ được một số vấn đề pháp lý liên quan tới bất động sản bởi đây là một hình thức kinh doanh phức tạp, dễ phát sinh rủi ro khi thực hiện hợp đồng. Vậy, hợp đồng kinh doanh bất động sản chuẩn xác nhất theo pháp luật hiện hành được quy định như thế nào? Hãy tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết dưới đây của LSX nhé.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Cá nhân, tổ chức được phép tự do kinh doanh bất động sản nhưng bắt buộc phải đáp ứng được đâu là loại bất động sản mình được phép kinh doanh. Theo đó, căn cứ tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Như vậy, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Bất động sản được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện gì?
Cá nhân, doanh nghiệp được tự do kinh doanh nhưng do bất động sản là một loại tài sản đặc thù tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó khi kinh doanh thì các cá nhân, doanh nghiệp cần lưu ý đáp ứng các điều kiện của từng loại bất động sản phù hợp với hình thức kinh doanh của mình. Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định này, để bất động sản dược đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện như sau:
– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Các loại mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản phổ biến
Căn cứ khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản trên thực tế có rất nhiều loại mẫu khác nhau được phân chia dựa trên loại bất động sản trên thị trường và mục đích sử dụng kinh doanh. Cụ thể tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:
(1) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01.
(2) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02.
(3) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ quy định tại Mẫu số 03.
(4) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại (1), (2), (3) quy định tại Mẫu số 04.
(5) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Mẫu số 05.
(6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 06.
(7) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 07.
(8) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản quy định tại Mẫu số 08.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản là khi nào?
Thông thường, sau khi các bên trong hợp đồng đã ký kết hợp đồng thì hiệu lực sẽ phát sinh theo thỏa thuận hoặc ngay sau thời điểm ký hợp đồng. Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản có sự khác biệt gì so với hợp đồng dân sự khác hay không? Căn cứ Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Như vậy, còn tùy vào từng trường hợp cụ thể thì thời điểm có hiệu lực khác nhau, ví dụ hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực chứ không phụ thuộc vào hai bên ký kết. Anh căn cứ quy định trên để thực hiện đúng.
Các hành vị bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Tất cả các loại hình kinh doanh đều được thực hiện trong khuôn khổ và không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác cũng như lợi ích công cộng, Nhà nước hoặc không bảo đảm điều kiện để đưa vào kinh doanh. Và hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Theo quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản gồm:
Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014
Đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định thì Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.
Ngoài ra, Chủ thể thực hiện hành vi còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng.
Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Đối với hành vi lập hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 11 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.
Ngoài ra, Chủ thể thực hiện hành vi còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (áp dụng đối với trường hợp dự án chưa thực hiện hoặc đang thực hiện) là buộc hủy dự án đầu tư xây dựng công trình.
Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản
Hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định thì Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 (Điểm b Khoản 1 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP). Bên cạnh đó, Chủ thể thực hiện hành vi còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin về bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng quy định.
Hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới thì Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (Điểm b Khoản 3 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).
Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản
Chủ đầu tư có hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể,
Tại Điều 198 Bộ Luật hình sự 2015 quy định về Tội lừa dối khách hàng: “Người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác…” Theo đó, Chủ đầu tư có thể bị truy cứu trách nhiệm với hình phạt cao nhất là bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm. Ngoài ra, chủ đầu tư còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.
Hoặc Điều 174 Bộ Luật hình sự 2015 quy định về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản: “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác..” Theo đó, Chủ đầu tư có thể bị truy cứu trách nhiệm với hình phạt cao nhất là bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân. Ngoài ra, Chủ đầu tư còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết
Chủ đầu tư huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật, cụ thể:
Tại điểm đ khoản 4 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định đối với hành vi này Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000. Ngoài ra, Chủ thể thực hiện hành vi còn buộc thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua, bên thuê mua.
Bên cạnh đó, trong trường hợp Chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản của người khác còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự như về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản tại Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.
Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Với hành vi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ bị xử lý theo pháp luật về thuế, pháp luật thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hóa đơn, chứng từ,…
Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014
Đối với hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Hành vi tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản thì Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, Chủ thể thực hiện hành vi còn buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi chứng chỉ hành nghề.
Hành vi sử dụng chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định thì Chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP
Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Đối với hành vi thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng (Điểm đ Khoản 1 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).
Hành vi thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng (Điểm đ khoản 2 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).
Ngoài ra, Chủ thể thực hiện hành vi còn buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục tách sổ đỏ khi mua bán đất bao gồm những bước nào?
- Giấy đặt cọc mua đất viết tay có giá trị không?
- Thủ tục san lấp đất nông nghiệp năm 2023 như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Hợp đồng kinh doanh bất động sản” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. LSX luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường găp
Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản như sau:
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.
Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.
Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trìnhhạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
Chế tài dân sự trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu áp dụng đới với các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản được thực hiện như hợp đồng dân sự quy định tại mục 7 chương XV phần thứ 3 của bộ luật dân sự 2015. Trong đó quy định đáng lưu ý nhất đó là hợp đồng vô hiệu (Điều 407 BLDS 2015): “Điều 407. Hợp đồng vô hiệu 1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu. 2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.” Hậu quả của hợp đồng vô hiệu:Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền. Nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả băng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
