Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất

bởi Hương Giang

Hiện nay, không ít trường hợp nhờ người khác đứng tên quyền sử dụng đất hộ vì nhiều lý do khác nhau. Việc nhờ người khác đứng tên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Vậy theo quy định, Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hiệu lực không? Uỷ quyền người khác đứng tên quyền sử dụng đất có được không? Rủi ro khi ký Hợp đồng nhờ người khác đứng tên quyền sử dụng đất? Làm thế nào để đòi lại đất đã nhờ người khác đứng tên? Mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hiệu lực không?

Vậy liệu Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hiệu lực không? Nhà đất là bất động sản phải đăng ký với Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Luật đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành không thừa nhận giao dịch “ nhờ đứng tên giùm” mua nhà đất. Tuy nhiên, loại giao dịch ngầm này được thiết lập không ít trên thực tế vì những lý do khác nhau. Tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:

1. Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch, điển hình là người nước ngoài, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.

2. Đối tượng được quyền thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện như cán bộ, viên chức nhà nước vì lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; Người vướng nợ nần chồng chất, có nguy cơ hoặc đang bị khởi kiện; Người đang bị thi hành án dân sự theo phán quyết có hiệu lực của Tòa; Người không muốn người khác biết việc sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị …

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên giùm” thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký các bên, đương nhiên là không công chứng được. Trường hợp  không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng …

Dưới góc độ pháp lý, các giao dịch “nhờ đứng tên giùm” không phát sinh hiệu lực vì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên thực tiễn xét xử lại cho thấy việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ loại giao dịch này không đơn thuần như vậy. Có hai trường hợp xảy khi Tòa ra phán quyết:

Trường hợp 1 – Tòa công nhận quyền sở hữu nhà đất của nguyên đơn – người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, nguyên đơn có đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa sẽ tuyên bị đơn – người được nhờ đứng tên giùm có nghĩa vụ phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn. Nếu không tự nguyện thực hiện, nguyên đơn có thể đơn phương sử dụng bản án làm căn cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên mình vào giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất theo quy định pháp luật. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền cải tạo, tu sửa, xây mới, tăng giá trịu nhà đất thì nguyên đơn phải hoàn trả phần tiền này cho bị đơn.

Trường hợp 2 – Tòa không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa sẽ tuyên bị đơn phải trả lại tiền mua nhà cho nguyên đơn và phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm Tòa giải quyết vụ án. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền cải tạo, tu sửa, xây mới, tăng giá trị nhà đất thì cấn trừ phần tiền này ra.

Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là trong cả hai trường hợp trên, Tòa thông thường đều trực tiếp hoặc gián tiếp tuyên bố giao dịch “Nhờ đứng tên giùm” vô hiệu nhưng lại công nhận thỏa thuận của các bên trong giao dịch này.

Chúng tôi đánh giá quan điểm xét xử của Tòa là đúng và công bằng, xuất phát từ thực tiễn cuộc sống. Nhưng hiện tại đang thiếu quy định rõ ràng về vấn đề này trong hệ thống luật để Tòa có thể căn cứ vào đó, có một lập luận vững chắc và thống nhất hơn trước khi đưa ra phán quyết cuối cùng.

Còn trường hợp tranh chấp xảy ra khi người “đứng tên giùm” chuyển nhượng nhà đất cho người thứ ba thì hiện tại, pháp luật quy định đã rõ ràng. Nếu giao dịch đã được thực hiện, nhà đất đã sang tên người thứ ba thì người “nhờ đứng tên giùm” không thể khởi kiện đòi tài sản từ người thứ ba hay người “đứng tên giùm” được mà chỉ có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng đối với người được “nhờ đứng tên giùm” thôi.

Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất
Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất

Rủi ro khi ký hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất

Rủi ro khi ký Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất như sau:

Người đứng tên không sang tên lại cho chính chủ

Khi nhờ người khác nhận chuyển nhượng đất, đứng tên trên sổ đỏ mà không có cam kết bằng ủy quyền, có công chứng, ký xác nhận giữa các bên thì khi muốn sang tên chính chủ, nếu người được nhờ có ý định muốn chiếm đoạt tài sản của chủ sở hữu thì sẽ không chịu sang tên đổi chủ, trả lại tài sản cho người phù hợp, khi đó nhất định sẽ xảy ra tranh chấp và chính chủ sẽ bị vướng vào những rắc rối không đáng có.

Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường).

Người được đứng tên kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê đất đai

Người đứng tên sổ nhà đất có các quyền chuyển đổi hình thức sở hữu đối với đất đai, chuyển nhượng lại, cho thuê, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp nếu đủ điều kiện. Trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.

Vấn đề thừa kế tài sản khi người đứng tên sổ nhà đất mất

Nếu người được nhờ đứng tên sổ nhà đất chết thì tài sản đất hiện giờ sẽ trở thành một di sản thừa kế, nếu họ không xác nhận việc đứng tên hộ hoặc khai man về nguồn gốc nhà đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp trước pháp luật.

Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên

Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.

Làm thế nào để đòi lại đất đã nhờ người khác đứng tên?

Thực tế cho thấy, những tranh chấp phát sinh khi ký kết Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất diễn ra rất đa dạng, phức tạp. Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi đề xuất cho bạn một số phương án tham khảo để xử lý tình huống của bạn như sau:

Cách 1: Thỏa thuận

Đây là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và chi phí nhất để lấy lại tài sản của bạn.

– Bạn có thể thỏa thuận 03 bên về việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho vợ chồng bạn. Việc chuyển giao có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được ký công chứng/chứng thực và vợ chồng bạn tiến hành đăng ký biến động sau khi ký hợp đồng. Hay nói cách khác, bạn lấy lại tài sản nhà đất của mình thông qua việc mua bán, chuyển nhượng với bên đang đứng tên trên sổ đỏ theo trình tự, thủ tục luật định.

– Bạn cũng có thể tiến hành thỏa thuận chuyển nhượng này với bên đang đứng tên trên sổ đỏ theo cách như trên mà không cần sự có mặt của người được nhờ đứng tên.

– Hoặc bạn cũng có thể thỏa thuận, thương lượng và yêu cầu người được nhờ đứng tên phải hoàn trả tài sản nguyên vẹn cho vợ chồng bạn (vì bản chất tài sản này không phải của người được nhờ đứng tên) theo cách hợp pháp mà pháp luật đất đai quy định (ví dụ, đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi sổ đỏ do cấp không đúng đối tượng hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động theo thủ tục…).

=> Kết quả của các thức này là bạn là người đứng tên trên sổ đỏ hợp pháp.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Như chúng tôi đã phân tích, quyền đòi lại tài sản là quyền của vợ chồng bạn, do vậy, một trong những cơ quan có thẩm quyền giải quyết triệt để yêu cầu của bạn là Tòa án nhân dân (cụ thể là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản nhà đất).

Lúc này bạn cần chuẩn bị tài liệu hồ sơ khởi kiện và thực hiện theo thủ tục tố tụng được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cùng các văn bản khác có liên quan. 

Bộ hồ sơ khởi kiện gồm có:

– 01 đơn khởi kiện theo mẫu. Trong đơn nêu rõ yêu cầu khởi kiện đòi lại tài sản của mình, nguyên nhân và căn cứ để đòi lại tài sản. Ví dụ yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp cho người được nhờ đứng tên do cấp không đúng đối tượng; tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán giữa người được nhờ đứng tên và bên mua, hủy hồ sơ sang tên từ người được nhờ đứng tên cho bên mua; hoặc cũng có thể là yêu cầu người được nhờ đứng tên trả lại tài sản vì người được nhờ đứng tên không có quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp…;

– Tài liệu kèm theo đơn khởi kiện chứng minh cho yêu cầu khởi kiện:

+ Hồ sơ về nhân thân người khởi kiện, người bị kiện: Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bạn, của người được nhờ đứng tên; chứng minh nhân dân/căn cước công dân của bạn và người được nhờ đứng tên;

+ Tài liệu về việc giao nhận tài sản của bạn từ bên tặng cho/thừa kế/chuyển nhượng…như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có). Do chúng tôi không nhận được thông tin về việc bạn nhận được tài sản này thông qua giao dịch nào, nên việc tiếp nhận, chuyển giao tài sản sẽ khác nhau;

+ Tài liệu về việc thanh toán tiền để nhận tài sản (nếu tài sản là mua bán);

+ Tài liệu chứng minh việc bảo quản, giữ gìn sổ đỏ; quản lý, sử dụng, chiếm hữu tài sản sau khi được cấp sổ đỏ;

+ Tài liệu về việc thỏa thuận nhờ đứng tên hộ của vợ chồng bạn với người được nhờ đứng tên (bản ghi âm, tin nhắn, cuộc nói chuyện có người làm chứng…);

+ Tài liệu về việc có người nào làm chứng cho việc nhận tài sản hợp pháp của bạn không, có người nào làm chứng cho thỏa thuận của bạn với người được nhờ đứng tên không;

+ Các tài liệu khác chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của bạn.

Sau khi đã chuẩn bị tài liệu, hồ sơ bạn nộp tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất và nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.

Bạn giải quyết vụ việc theo trình tự tố tụng và quyết định cuối cùng của Tòa án là căn cứ để các bên thực hiện.

Cách 3: Trình báo tới Cơ quan điều tra công an cấp có thẩm quyền/viện kiểm sát có thẩm quyền

Từ thông tin bạn cung cấp, người được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, vậy đây cũng có thể coi là dấu hiệu để vợ chồng bạn có thể kiến nghị, trình báo đề nghị cơ quan điều tra/việc kiểm sát có thẩm quyền xem xét, khởi tố vụ án hình sự về tội danh chiếm đoạt tài sản.

Chúng tôi nhấn mạnh rằng, có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự về tội danh chiếm đoạt tài sản chứ không nhất định phải bị khởi tố hình sự vì thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi không đủ để kết luận.

Để cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý và xem xét quyết định khởi tố vụ án hình sự, bạn cần có đơn yêu cầu/đơn trình báo/đơn tố cáo (một trong những hình thức đơn thư nêu trên) cùng tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi tố vụ án hình sự của mình (ví dụ tài liệu nào chứng minh Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất cố tình muốn chiếm đoạt tài sản của bạn, tài liệu nào chứng minh người được nhờ đứng tên lừa đảo để chiếm đoạt tài sản…).

Nếu người được nhờ đứng tên có hành vi chiếm đoạt tài sản của bạn mà đủ để xử lý hình sự thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành điều tra, khởi tố, xét xử theo quy định pháp luật, đồng thời, trả lại tài sản (tang vật của vụ án) cho bạn sau khi đã đủ điều kiện.

Mời các bạn xem thêm bài viết

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết tư vấn về “Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; cấp đổi lại sổ đỏ, Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ … thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Mời quý khách liên hệ đến hotline của Luật sư X:  0833.102.102 hoặc liên hệ qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Uỷ quyền người khác đứng tên quyền sử dụng đất có được không?

Có thể thấy, uỷ quyền là hướng đến việc “thực hiện thay một công việc” trong khi đứng tên trên Sổ đỏ lại thể hiện sự công nhận của Nhà nước về quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất của cá nhân. Đây là hai vấn đề không liên quan đến nhau.
Như vậy, căn cứ các quy định trên, chỉ có trường hợp đại diện đứng tên trên Sổ đỏ khi có nhiều người đồng sở hữu, đồng sử dụng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà không được uỷ quyền đứng tên thay trên Sổ đỏ

Có nên nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ không?

Việc nhờ đứng tên hộ trên Sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như:
– Nếu người được nhờ có ý định chiếm đoạt tài sản. Vì về mặt pháp lý, đây là tài sản của họ, được Nhà nước công nhận nên họ có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định;
– Nếu người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì Sổ đỏ rất có thể sẽ trở thành tài sản phải thi hành án;- Nếu người đứng tên hộ chết thì tài sản đó đương nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định;
– Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng thì tài sản sẽ được chia cho vợ, chồng người này…
Như vậy, khi xảy ra các trường hợp trên sẽ rất khó để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ người khác đứng tên trên Sổ đỏ.

Có đòi lại đất nhờ người khác đứng tên mà mảnh đất đó đã được bán không?

Quyền đòi lại tài sản nhà đất mà bạn tạo lập, xây dựng là quyền chính đáng của bạn. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không thể biết đến thỏa thuận “ngầm” là nhờ người khác đứng tên hộ được, do đó, bạn phải thu thập chứng cứ để chứng minh quyền sở hữu đó, đồng thời phải thực hiện các thủ tục cần thiết, hợp pháp để đòi lại tài sản của mình.

5/5 - (1 bình chọn)

Có thể bạn quan tâm