Mua bán nhà là một trong những giao dịch về bất động sản phổ biến hiện nay do sự phát triển của kinh tế, làm cho chất lượng cuộc sống của con người ngày càng tăng cao. Ai cũng muốn sở hữu riêng cho mình một ngôi nhà lý tưởng, ổn định để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Tuy nhiên, điều này không phải là dễ gì để muốn sở hữu một căn nhà, không chỉ phải đáp ứng điều kiện về kinh tế mà còn cả về pháp luật. Chính vì thế, để tránh ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người mua cần cân nhắc thật kỹ trước khi mua nhà đặc biệt là những giấy tờ, thủ tục pháp lý có liên quan đến căn nhà mà mình muốn mua. Nếu trong trường hợp mua nhà nhưng không có giấy phép xây dựng thì người mua cần làm gì? Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?
Căn cứ pháp lý
- Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020
Nội dung tư vấn
Mua nhà không có giấy phép xây dựng có vi phạm pháp luật không?
Tại Khoản 1 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 quy định Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng được chia thành hai loại là:
- Giấy phép xây dựng có thời hạn. Đây là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
- Giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Đây là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.
Theo quy định tại Điều 89 của Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư trừ các trường hợp sau:
– Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
– Công trình xây dựng tạm
– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Đối với dự án đầu tư xây dựng có nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi các công trình có yêu cầu thi công đồng thời, bảo đảm các yêu cầu về điều kiện, thời hạn cấp giấy phép xây dựng và yêu cầu đồng bộ của dự án.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu mua nhà không có giấy phép xây dựng nhưng thuộc trường hợp được miễn thì sẽ không có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, nếu mua nhà mà nhà đó thuộc trường các trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng nhưng không có thì người mua phải cân nhắc thật kỹ để tránh bị ảnh hưởng đến quyền lợi của mình sau này.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Theo quy định hiện nay của Luật xây dựng, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
- Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Đối với nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện nêu trên và phải đáp ứng được các điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.
– Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.
– Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp có quy hoạch phân khu và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”.
Điều kiện để cấp lại giấy phép xây dựng khi mua nhà
– Giấy phép xây dựng được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất.
– Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng gồm:
Đơn đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng;
Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp đối với trường hợp giấy phép xây dựng bị rách, nát
Như vậy, khi mua nhà mà giấy phép xây dựng bị rách, nát hoặc bị mất thì cần thực hiện các thủ tục để xin cấp lại giấy phép xây dựng mới.
Liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến Mua nhà không có giấy phép xây dựng. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến cấp lại sổ đỏ mới .Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833 102 102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm
- Hành hung nhân viên y tế có phải là hành vi chống người thi hành công vụ?
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở
- Dịch vụ làm lại sổ đỏ bị mất nhanh chóng trọn gói
Câu hỏi thường gặp
Trên thực tế, cơ quan nhà nước không xử phạt người mua nhà vì không phải là người xây dựng ngôi nhà đó. Nếu có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì thời hiệu xử lý vi phạm hành chính là 1 năm kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm. Tuy nhiên, nếu phát hiện ra nhà đã mua chưa có giấy phép xây dựng thì nên đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp phép, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình trong trường hợp có rủi ro xảy ra
Theo quy định hiện nay, việc xây dựng nhà phải đúng với mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp nhà xây dựng sai mục đích sử dụng đất có thể buộc phải tháo gỡ và bị phạt tiền. Vì vậy, khi mua nhà cần phải tìm hiểu thật kỹ trước khi mua ngay cả khi nhà đó đã được xây dựng trên đất có sổ đỏ.
