Quy định chung về hoạt động kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề khá phổ biến những năm gần đây. Nhất là khi giá đất tại nhiều khu vực ở Việt Nam tăng mạnh, nhiều dự án, vụ việc nổi cộm được Nhà nước quan tâm, chỉ đạo sát sao thời gian qua. Quy định chung của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu thông qua tình huống sau đây: “Xin chào luật sư! Bạn bè tôi nhiều người chuyển sang kinh doanh bất động sản thấy lãi cao quá, tôi cũng muốn nghiên cứu thử về hoạt động kinh doanh này. Nhưng tôi rất mong nếu chuyển sang kinh doanh bất động sản thì ít nhất phải hiểu qua các quy định pháp lý về hoạt động này, để tránh những rủi ro về sau. Luật sư có thể cung cấp cái nhìn bao quát về quy định chung điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay không ạ? Cảm ơn luật sư!”

Căn cứ pháp lý

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Như vậy, kinh doanh bất động sản có thể phân thành 2 nhóm chính đó là:

– Kinh doanh bất động sản qua các hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

+ Trong nhóm này căn cứ vào loại hình bất động sản có thể phân tiếp thành: Kinh doanh nhà, công trình xây dựng; Kinh doanh quyền sử dụng đất

+ Căn cứ vào sự hoàn thành của bất động sản có thể phân thành: Kinh doanh bất động sản có sẵn; Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

– Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Tùy vào từng nhóm, hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể mà pháp luật có những quy định riêng điều chỉnh từng nhóm, hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

– Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

– Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

– Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

– Loại bất động sản;

– Vị trí bất động sản;

– Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

– Quy mô của bất động sản;

– Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

– Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

– Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

– Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

– Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

– Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

– Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.

– Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.

– Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

– Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Các hành vi bị cấm

– Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

– Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

– Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

– Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định pháp luật

– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Câu hỏi thường gặp