Quyết định 40 chuyển đổi đất xen kẹt

Trước khi có Quyết định 40, năm 2008 và 2009; UBND TP đã ban hành Quyết định số 46/2008/QĐ-UBND và Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND. Tuy nhiên; quá trình thực hiện các quy định này tại các quận, huyện, thị xã gặp một số khó khăn; vướng mắc, nên kết quả thực hiện chưa cao, chưa đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất. So với các quyết định trước, Quyết định 40 đã bổ sung thêm căn cứ; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và sửa đổi phạm vi điều chỉnh.

Kính thưa luật sư gia đình tôi có một mảnh đất được bố tôi để lại cho là 2ha. Ngày trước thì chỗ mảnh đất này chưa phát triển nên gia đình tôi chỉ trồng cây nông nghiệp. Nhưng giờ tôi muốn chuyển đổi mảnh đất này để xây nhà ở. Cho hỏi luật sư tôi cần làm như thế nào? luật sư có thể nói rõ hơn về quyết định chuyển đổi đất xen kẹt được không? Mong luật sư tư vấn, Tôi xin trân thành cảm ơn!

Căn cứ pháp lý

Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND

Quyết định 40 chuyển đổi đất xen kẹt

Quyết định 40 đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính; khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Về trình tự thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất; trong thành phần hồ sơ có bổ sung thêm; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại các khoản 1; 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; và trường hợp gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất; có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất; thì bổ sung thêm đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Quyết định 40 còn bổ sung thêm các quy định xử lý ;đối với trường hợp đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; trước ngày 1-7-2004 nhưng đến nay phù hợp với quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất và xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Như trên đã đề cập đến trường hợp gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài chính; có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất; trong trường hợp họ chuyển nhượng một phần diện tích; trong tổng diện tích đất đang ghi nợ tiền sử dụng đất; thì chỉ phải trả tiền sử dụng đất cho phần diện tích chuyển nhượng; hay cho toàn bộ phần đất đang còn ghi nợ tiền sử dụng đất?

Căn cứ vào quy định thì trường hợp gia đình; cá nhân được phép chuyển nhượng một phần diện tích; trong tổng diện tích đất đang ghi nợ tiền sử dụng đất; thì cơ quan chức năng làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế; xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng; và gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất; còn nợ đối với diện tích này trước; khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp; (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư; hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.

Theo quy định này; đất xen kẹt được hiểu là đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt.

• Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư; nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch; thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất; có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư).
•  Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn; ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản; gắn liền với đất.
• Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.

Quy định về cấp sổ đỏ đất xen kẹt:

Về mặt pháp lý, đất xen kẹt chính là đất nông nghiệp; không được phép xây dựng và không được cấp sổ đỏ. Bởi vậy mà giá những khu đất này thường rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư. 

Trên thực tế, đất xen kẹt vẫn có thể được cấp sổ đỏ; và công nhận là đất ở nếu thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng. 

Điều kiện để cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt gồm 3 điều sau: 

• Khu đất không thuộc quy hoạch, lấn chiếm; không thuộc diện tích đất phục vụ cho mục đích công; được tổ chức quản lý giao cho hộ gia đình sử dụng. 
• Đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; diện tích đất nằm trong hạn mức đất ở cấp cho cá nhân/hộ gia đình. 
• Hộ gia đình; cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải; là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai; nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ; có cam kết bàn giao phần đất thuộc các khu vực; như hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quốc phòng, an ninh, khu di tích văn hóa – lịch sử. 

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở:

Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 57, Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp); phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 52 Luật này, cụ thể:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất; thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều; của Luật Đất đai năm 2013, trình tự; thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Sau khi nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận; huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; bạn cần nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên; và môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt sang đất ở nộp (1 bộ); tại Phòng TN&MT quận, huyện bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh);
• Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản;
• Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có)
• Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích
• Văn bản cam kết (nêu ở phần trên).

Tại Điều 1 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40; đã quy định rõ về phạm vi điều chỉnh. Theo khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003; thì trong nhóm đất nông nghiệp có nhiều loại khác nhau. Trong Quyết định 40 cũng quy định những căn cứ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, căn cứ để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; là quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt; và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; có ý kiến của UBND cấp xã nơi có đất xác nhận về nhu cầu sử dụng đất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về; “Quyết định 40 chuyển đổi đất xen kẹt”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; công ty tạm ngừng kinh doanh tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân; đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Mẫu nhận xét của chi ủy đối với Đảng viên mới
• Mẫu quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng mới nhất
• Bản tự nhận xét đánh giá cán bộ để bổ nhiệm có mẫu như thế nào?

Câu hỏi thường gặp: