Với nhu cầu sử dụng nhà ở ngày một tăng ca của người dân thì việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở là một trong những giao dịch rất phổ biến hiện nay. Không giống như các giao dịch dân sự khác, bởi nhà ở liên quan đến quyền sử dụng đất đai nên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành hợp đồng công chứng và việc thực hiện “Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở” phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hãy cùng LSX tìm hiểu về các vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Luật nhà ở; các đối tượng sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh; văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài; và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (tổ chức nước ngoài);
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Về đối tượng
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện theo quy định riêng về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân và tổ chức nước ngoài.
Về hình thức
Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn; nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua; thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản ( doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; và pháp luật có liên quan;
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư; và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp theo quy định nêu trên thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
Các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây; thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán; hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu; hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu. Tổ chức, cá nhân này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở
– Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho; được thừa kế nhà ở tại Việt Nam. Các tổ chức này được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú; hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
Việc bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định sau đây:
– Có hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở; và pháp luật dân sự của Việt Nam;
– Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho; bên để thừa kế theo quy định của Luật Nhà ở và theo quy định tại Điều 72 Luật nhà ở về Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận
– Có văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự; nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.
Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
– Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
– Các bên thống nhất thực hiện tặng cho; hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.
Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở
Khác với các loại hợp đồng chuyển nhượng tài sản khác, hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hợp pháp và đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để có hiệu lực pháp luật, các bước thực hiện cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Đối với bên chuyển nhượng:
– Giấy CMND/CCCD, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ giấy tờ của cả hai vợ chồng);
– Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn);
– Giấy chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Dự thảo hợp đồng (nếu có).
Đối với bên nhận chuyển nhượng:
– Giấy CMND/CCCD, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ giấy tờ của cả hai vợ chồng);
– Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn).
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở
Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà sang cho bên nhận chuyển nhượng tại chi nhánh, Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất cần chuyển nhượng.
Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng
Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà sang cho bên nhận chuyển nhượng tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất cần chuyển nhượng.
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất;
– Tờ khai thuế TNCN;
– Tờ khai lệ phí trước bạ;
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất(có công chứng);
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Giấy CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
– Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Căn cứ vào hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ về thuế
Cơ quan thuế xác định các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ đối với giao dịch chuyển nhượng. Cơ quan thuế sẽ thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính từ Văn phòng đăng ký đấy đai.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước….
Khuyến nghị:
Khi đối diện các vướng mắc có nguy cơ thiệt hại về tài sản, tinh thần hiện hữu trước mắt, quý khách hàng hãy liên hệ ngay với Luật sư X để chúng tôi kịp thời đưa ra các biện pháp phù hợp, giúp quý khách giải quyết vấn đề thuận lợi.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến vấn đề tách sổ đỏ đất mua chung cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu đơn khởi kiện xúc phạm danh dự nhân phẩm
- Mẫu đơn xin giám định lại thương tật của thương binh mới
- Mẫu hợp đồng dân sự cụ thể thông dụng mới
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ theo Điều 12 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này; và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua; bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho; bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua; thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở; hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở; và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này”.
Để được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, những điều kiện cần bao gồm:
– Cá nhân người nước ngoài phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau:
+, Trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có giấy chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam.
+, Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt. Đối với những người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc huy chương của Chủ tịch nước CHXHCN VN trao tặng; người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực có đóng góp, và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép.
+< Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp, kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.
Các đối tượng trên phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên, do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
– Nhà ở mà cá nhân, doanh nghiệp trên được mua, sở hữu là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại.
