Xin chào Luật sư X, một người quen của tôi chuẩn bị sang nước ngoài định cư nên ngỏ ý muốn bán lại căn chung cư quận 2, thành phố Hồ Chí Minh đang ở cho tôi. Nhưng vì tính chất công việc tôi rất bận và thủ tục mua chung cư thì quá rườm rà, vì thế tôi quyết định ủy quyền cho em ruột mình mua lại căn chung cư đó. Vậy thủ tục ủy quyền mua chung cư mới năm 2023 như thế nào? Xin được tư vấn.
Chào bạn, cảm ơn vì câu hỏi của bạn và để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng ủy quyền mua chung cư là gì?
Hiện nay, trong trường hợp không thể tự mình thực hiện thủ tục mua, bán nhà chung cư, pháp luật cho phép các bên có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay thông qua Hợp đồng ủy quyền. Theo đó, việc ủy quyền mua bán nhà chung cư thường được thực hiện ở giai đoạn đặt cọc, mua bán và sang tên nhà.
Tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về hợp đồng ủy quyền như sau:
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư là hợp đồng thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được uỷ quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền thực hiện thủ tục liên quan đến việc mua, bán chung cư. Bên uỷ quyền sẽ chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Các điều khoản cần có trong Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư
Thông thường, một Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư đầy đủ nội dung sẽ gồm các điều khoản dưới đây:
- Thông tin của các bên gồm: Tên, địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân….;
- Căn cứ ủy quyền;
- Phạm vi ủy quyền;
- Thời hạn ủy quyền;
- Thù lao ủy quyền và thời hạn thanh toán;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng (nếu có);
- Các thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.
Thủ tục uỷ quyền mua chung cư
Hiện nay, theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 không bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng.
Căn cứ quy định tại Điều 55 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
- Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Theo quy định trên chỉ quy định về quy trình công chứng hợp đồng ủy quyền chứ không có quy định cụ thể nào bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền.
Điều Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở cũng quy định về việc công chứng hợp đồng liên quan đến nhà ở:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì không có quy định nào bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng. Do vậy, khi ủy quyền mua chung cư, các bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp hai bên có nhu cầu thỏa thuận muốn công chứng, chứng thực).
Những rủi ro khi mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyền
Rất nhiều trường hợp cá nhân được ủy quyền “vòi” tiền cả chủ lẫn khách nếu hai bên mua bán muốn hoàn tất giao dịch để sang tên. Khi đó đi thì tìm người được ủy quyền rất gian nan (nếu người này cố tình làm khó).
Không ít người mua sau khi thanh toán xong tiền, muốn tự mình làm các thủ tục sang tên tại chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng. Nhưng điều này nằm ngoài quy định của pháp luật. Theo Luật định, đối với nhà chung cư đã bàn giao, chủ đầu tư không được làm thủ tục sang tên hợp đồng. Điểm tiếp theo, khả năng người mua sử dụng hợp đồng mua bán nhà chung cư (giữa người đang muốn bán lại ký với chủ đầu tư trước đó) ra công chứng để làm thủ tục mua bán cũng không thể thực hiện được. Bởi vì công chứng chỉ chấp nhận làm đối với những trường hợp đã có sổ hồng.
Khi giá bất động sản biến động ( tăng hoặc giãm ) thì một bên có thể yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng ủy quyền.
Theo Diều 589 Bộ luật dân sự thì hợp đồng ủy quyền sẻ bị chấm dứt đương nhiên ( dẫu các bên có thỏa thuận khác ) trong các trường hợp sau: bên ủy quyền và bên được ủy quyền chết, bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi, bị mất tích.
Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Bên ủy quyền có nghĩa vụ với bên thứ 3: ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế, ngân hàng thì theo Luật tố tụng dân sự, quản lý thuế, thu hành án,… thì các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, kể cả các tài sản đã ”chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
Khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì không được chấp nhận vì ngân hàng thừa hiểu bản chất và những hệ lụy của việc giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền.
Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền bội tín.
Lưu ý khi mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyền
Nếu không còn cách nào khác ngoài giao dịch bằng hình thức hợp đồng ủy quyền thì cần lưu ý các vấn đề sau để giãm thiểu rủi ro chút ít:
Người mua nên tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của tài sản, giao dịch với chính chủ hoặc chọn Sàn giao dịch bất động sản uy tín.
Chỉ nên mua nhà qua hợp đồng ủy quyền trong thời gian ngắn, thời gian ủy quyền trong hợp đồng nên thỏa thuận từ 20 năm trở lên, không mua bằng ủy quyền đối với người lạ, trong hợp đồng ủy quyền cần có thêm điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3, giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán, nhận tiền, giữ lại tiền thuế người bán phải nộp là 2% trên giá trị căn hộ chung cư để khi sang tên, bán lại phải đóng thuế.
Khi giao dịch bằng ủy quyền công chứng, người mua cần cẩn thận yêu cầu bên bán ký thêm Hợp đồng hứa mua hứa bán và lập văn bằng di chúc đề phòng trường hợp người bán… chết đột ngột.
Có thể bạn quan tâm
- Quy định có làm căn cước công dân online được không năm 2022
- Đi làm căn cước công dân cần những gì theo quy định mới 2022
- Đi làm căn cước công dân ở đâu theo quy định năm 2022
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là bài viết tư vấn về “Thủ tục uỷ quyền mua chung cư” Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới Thủ tục chuyển hộ khẩu khi chuyển chỗ ở… thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Hoặc qua các kênh sau:
FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 563. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Đối chiếu quy định trên, trường hợp bạn thắc mắc thời hạn của hợp đồng ủy quyền, trước hết thời hạn hợp đồng ủy quyền sẽ do các bên tự thỏa thuận.
Thường là thời gian được ấn định cụ thể hoặc tới khi hoàn thành công việc đã ủy quyền.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thì hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là 01 năm từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Căn cứ Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.”
Theo Điều 566 Bộ luật Dân sự 2015 quy định sau đây:
“Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền
Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.”
Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền được quy định như trên.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực như sau:
“2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:
a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;
b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;
c) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;
d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;
e) Chứng thực di chúc;
g) Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản;
h) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là tài sản quy định tại các Điểm c, d và đ Khoản này.
Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.”
