Xin chào Luật sư, tôi đang thầu một dự án xây nhà ở gồm có 10 tầng ở trung tâm quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh. Hiện công trình đã xây được móng công trình và tôi muốn đem ra đấu thầu kêu gọi đầu tư với tư cách là nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế tôi cần phải làm thủ tục thực hiễn bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Xin được giải đáp.
Để giải đáp vấn đề trên mời quý độc giả cùng Luật sư X tham khảo bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Thông tư 13/2017/TT-NHNN
- Thông tư 07/2015/TT-NHNN
- Bộ luật dân sự 2015.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”.
Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Khái niệm bảo lãnh được quy định rõ trong Bộ luật dân sự 2015 tại khoản 1 điều 335 nêu rõ: “Bảo lãnh là việc người thứ ba ( bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền ( bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ ( bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.”
Có thể hiểu bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chính là việc ngân hàng thương mại kết hợp với bên mua về việc sẽ thay thế thực nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN:
“Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.”
Việc bảo lãnh đối với mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai là quy định bắt buộc
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (sửa đổi bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN), trình tự thủ tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo các bước sau:
(i) Căn cứ vào đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.
Hồ sơ đề nghị bảo lãnh bao gồm các loại tài liệu chủ yếu sau:
a) Văn bản đề nghị bảo lãnh;
b) Tài liệu về khách hàng;
c) Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;
d) Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);
đ) Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).
(ii) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh. Thỏa thuận cấp bảo lãnh được quy định tại Khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Trường hợp phát hành bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì bên bảo lãnh không bắt buộc phải ký thỏa thuận cấp bảo lãnh với bên bảo lãnh đối ứng.
Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
iii) Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà, mà trong hợp đồng đó có quy định bên mua sẽ hoàn lại cho bên bán một khoản tiền nếu không hoàn thành nghĩa vụ giao nhà khi đến hạn, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (sđ bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN)
Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Kết luận về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Do đặc tính của nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao kết hợp đồng mua, bán, các bên sẽ không thể cam kết đảm bảo tuyệt đối về khả năng hoàn thành và giao nhà đúng tiến độ như trong hợp đồng. Vì vậy, rủi ro sẽ cao hơn nhiều so với đối tượng là nhà ở sẵn có. Có thể thấy quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch là không tương xứng. Do đó, pháp luật đã đưa ra những quy định để bảo vệ bên mua thông qua các quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thời hạn hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư 11/2022/TT-NHNN và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành.
Cụ thể, theo Điều 23 Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt.
- Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh.
- Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có).
- Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực.
- Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh.
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Xe máy chỉ có một gương chiếu hậu có bị phạt không?
- Thay đổi kết cấu xe máy phạt bao nhiêu tiền?
- Giới hạn kích thước hàng hóa xe máy được phép chở tại Việt Nam theo QĐ 2022
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về trình tự tiến hành bán đấu giá tài sản. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.
Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực quy định tại điểm c Khoản này.
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho ngân hàng thương mại.
– Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông quá.
– Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.
– Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện như sau:
Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trong trường hợp là nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ hai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Thứ ba, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
