Các bước triển khai dự án khu dân cư theo quy định mới 2023

Hiện nay, Nhà nước đang đẩy mạnh các chính sách quy hoạch khu dân cư nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Tuy nhiên, để triển khai quy hoạch các dự án khu dân cư trên thực tế là điều không hề dễ dàng, các nhà đầu tư cần phải trải qua nhiều giai đoạn và thủ tục phức tạp khác nhau. Vậy cụ thể, pháp luật hiện nay quy định các bước triển khai dự án khu dân cư gồm những bước nào? Đặc điểm của dự án đầu tư khu dân cư được quy định ra sao? Tiêu chí công nhận khu dân cư đạt tiêu chuẩn an toàn về an ninh, trật tự là gì? Sau đây, Luật sư X sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Thông tư 124/2021/TT-BCA

Khu dân cư là gì?

Theo khoản 1 Điều 2 Thông tư 124/2021/TT-BCA, khu dân cư là nơi người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định, là tên gọi chung của thôn, làng, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố, khu phố và đơn vị dân cư tương đương.

Đặc điểm của dự án đầu tư khu dân cư

Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới có những đặc điểm sau:

– Dự án đầu tư luôn có mục tiêu rõ ràng: Mục tiêu đầu tư cũng chính là một trong các nội dung quan trọng mà được thể hiện ở trong đề xuất dự án đầu tư nộp kèm với lại hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư. Chính vì như thế, để được xét duyệt dự án, thì ngoài việc sẽ phải chuẩn bị về kinh phí, về đội ngũ nguồn nhân lực, thì chủ đầu tư cũng sẽ phải đặt ra những mục tiêu cụ thể sao cho phù hợp với tiến trình thực hiện dự án.

– Dự án đầu tư có thời gian tồn tại hữu hạn: Một dự án đầu tư khi mà thực hiện xây dựng có thể là một dự án ngắn hạn hay là dài hạn. Và dù là thời gian để thực hiện dài hay là ngắn thì chúng đều là hữu hạn. Cụ thể hơn:

+ Thời hạn hoạt động của các dự án đầu tư trong khu kinh tế là không quá 70 năm.

+ Thời hạn hoạt động của các dự án đầu tư ngoài khu kinh tế là không quá 50 năm. Dự án đầu tư mà thực hiện tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc là  các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại thu hồi vốn chậm thì sẽ có thời hạn dài hơn nhưng mà không được quá 70 năm.

– Dự án đầu tư có thể chuyển nhượng: các nhà đầu tư sẽ có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác khi mà đáp ứng các điều kiện sau đây:

Các bước triển khai dự án khu dân cư

Các bước triển khai dự án khu dân cư như sau:

Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư

Với những dự án đầu tư khu dân cư thông thường sẽ được làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) vì chi phí đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), qua đó dễ sinh lời mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Để có được đất làm dự án chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:

• Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Thực hiện các thủ tục đầu tư từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với các dự án khi đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
• Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư).
• Có được nhờ thông qua hình thức đấu giá: Thông thường ở một địa phương nào đó có một khu đất muốn lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì địa phương đó có thể thông qua hình thức bán đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án này (áp dụng cho các khu đất đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng).

Bước 2: Thực hiện đền bù

Trong một dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì đây có thể coi là bước quan trọng nhất, nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của dự án. Chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% đất tại khu vực muốn lập dự án để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể, thực tế nhiều dự án không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.

Khi chủ đầu tư đã có đất thì có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác đền bù có thể sẽ do nhà nước đứng ra đền bù giúp chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ làm công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ giao tiền cho ban bồi thường để thực hiện công tác đền bù).

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư

Trước tiên bạn phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể tự chuẩn bị hoặc thuê các công ty chuyên viết dự án để được tư vấn và có được bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.

Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền, ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn hoặc Chủ đầu tư là tổ chức thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư này” (chấp thuận chủ trương đầu tư).

Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng

Đến bước này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng” cho dự án đầu tư. Tức là ở khu đất đó được xây dựng khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viên, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào,…

Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng thì chủ đầu tư thuê công ty thiết kế mặt bằng cho dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…

Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500

Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã thiết kế ở trên thì sẽ có “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” lúc này ra được quyết định 1/500.

Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản là một văn bản được cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc như thế nào, chia làm bao nhiêu block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng có thể hiểu đơn giản nó là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Đối với dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị có thể hiểu đây là giấy phép xây dựng những hạng mục, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như: Hệ thống giao thông, chiếu sáng, cấp nước, cung cấp năng lượng, thu gom xử lý nước thải và nhiều hạng mục công trình khác.

Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng

Khi đã có được quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đô thị phải tiến hành hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải,…

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng

Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…): Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô đất

Để ra được sổ hồng thì chủ đầu tư dự án khu dân cư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.

Tiêu chí công nhận khu dân cư đạt tiêu chuẩn an toàn về an ninh, trật tự

Khu dân cư đạt tiêu chuẩn “An toàn về an ninh, trật tự” cần phải đáp ứng các tiêu chí quy định tại Điều 4 Thông tư 124/2021/TT-BCA, bao gồm:

– Quý I hằng năm, chi bộ có nghị quyết, khu dân cư có đăng ký phấn đấu đạt tiêu chuẩn “An toàn về an ninh, trật tự”; 100% hộ gia đình đang cư trú trên địa bàn đăng ký tham gia xây dựng khu dân cư “An toàn về an ninh, trật tự”.

– Triển khai, thực hiện đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, các quy định của địa phương về công tác bảo đảm an ninh, trật tự.

– Không để xảy ra một trong các trường hợp sau:

• Hoạt động chống Đảng, chống chính quyền, phá hoại khối đại đoàn kết toàn dân tộc;
• Hoạt động phá hoại các mục tiêu, công trình trọng điểm về kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh – quốc phòng;
• Tuyên truyền, phát triển tín ngưỡng, tôn giáo trái pháp luật;
• Hoạt động lợi dụng tín ngưỡng, tôn giáo, dân tộc, tranh chấp, khiếu kiện gây phức tạp về an ninh, trật tự;
• Hoạt động ly khai, đòi tự trị;
• Mâu thuẫn, tranh chấp phức tạp, kéo dài trong nội bộ Nhân dân;
• Kích động, xúi giục, cưỡng ép, dụ dỗ, mua chuộc, lôi kéo người khác tập trung đông người khiếu nại, gây rối an ninh, trật tự công cộng hoặc lợi dụng việc khiếu nại để tuyên truyền chống Nhà nước; xâm phạm lợi ích của Nhà nước; xuyên tạc, vu khống, đe dọa, xúc phạm uy tín, danh dự của cơ quan, tổ chức, người có trách nhiệm được phân công giải quyết khiếu nại, tố cáo.

– Tham gia, phối hợp thực hiện có hiệu quả công tác phòng ngừa tội phạm, tệ nạn xã hội và các vi phạm pháp luật khác ở khu dân cư, bao gồm:

• Kiềm chế, kéo giảm các loại tội phạm, tệ nạn xã hội, các hành vi vi phạm pháp luật khác so với năm trước;
• Không để xảy ra tội phạm nghiêm trọng trở lên (trừ trường hợp bất khả kháng) hoặc nếu có phải kịp thời phát hiện, sử dụng đồng bộ các biện pháp giảm thiểu hậu quả và báo cáo ngay cấp có thẩm quyền để xử lý;
• Không phát sinh tụ điểm phức tạp về trật tự xã hội; không phát sinh người mắc tệ nạn xã hội; thực hiện có hiệu quả công tác quản lý, giáo dục, giúp đỡ các loại đối tượng đang cư trú trên địa bàn theo quy định của pháp luật;
• Không để xảy ra cháy, nổ nghiêm trọng; tai nạn lao động chết người; sự cố nghiêm trọng theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp bất khả kháng).

– Lực lượng tham gia bảo đảm an ninh, trật tự ở cơ sở được đánh giá hoàn thành nhiệm vụ trở lên và không có cá nhân vi phạm bị xử lý kỷ luật.

Mời bạn xem thêm

• Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
• Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
• Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Các bước triển khai dự án khu dân cư”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về chia thừa kế nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp