Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhiều người lo ngại về những khoản tiền phải bồi thường sau đó. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn gồm các khoản tiền bồi thường cũng như sẽ phải có cách cách có thể lấy lại được tiền bồi thường khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn được quy định như nào chắc hẳn đây là vấn đề mà được nhiều người đang thuê và có ý định thuê quan tâm. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Trách nhiệm củ các bên khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
– Bên thuê nhà: Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
– Bên cho thuê nhà: Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục…
Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).
Xử lý phần tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Đồng thời, theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
“Điều 328. Đặt cọc
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:
– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
– Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan… theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP…
Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn
Như quy định tại Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
– Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…
– Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…
Mời các bạn xem thêm bài viết
- HƯỚNG DẪN CÁCH VIẾT MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ VIẾT TAY ĐƠN GIẢN
- HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CHO THUÊ LẠI MỚI NĂM 2023
- MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ XƯỞNG CÁ NHÂN MỚI NĂM 2022
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Đổi tên khai sinh Tp Hồ Chí Minh. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên; mà không có lý do chính đáng.
Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê; mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường; ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
Pháp luật quy định; bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi chủ nhà có một trong 3 hành vi sau đây:
Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý, hoặc tăng giá thuê; mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận.
Quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Đối với số tiền đặt cọc; nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên thuê chấm dứt trước thời hạn vẫn được trả lại tiền cọc; thì bạn sẽ được nhận lại số tiền đó. Trường hợp không thỏa thuận trong hợp đồng; thì bạn sẽ không được nhận lại tiền cọc nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
