Thưa Luật sư. Năm 2014, tôi có mua một thửa đất số 18, tờ bản đồ số 40 của chị K với giá 1,89 tỷ đồng và đã được làm thù tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 2020, tôi nhận được thông báo về thụ lý đơn khởi kiện cùa Tòa án nhân dân thành phố A với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mảnh đất thửa đất số 18, tờ bản đồ số 40 tại hợp đồng công chứng và yêu cầu tôi phải trả lại mảnh đất này cho anh P – chủ sở hữu trước kia của mảnh đất. Trước khi chuyển giao đất cho tôi thì mảnh đất này thuộc sở hữu của anh P, tuy nhiên anh P thiếu tiền nên đã vay tiền của chị K và làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mảnh đất trên để tạo niềm tin cho hợp đồng thế chấp này. Khi ký kết hợp đồng mua bán với chị K tôi không hề biết về vụ việc trên chỉ đến khi có thông báo của Tòa án tôi mới biết mảnh đất này là của anh P dùng làm bảo đảm cho chị K. Vậy quyền lợi của tôi có được pháp luật bảo vệ không? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Xin chân thành cảm ơn.
Tại bài viết dưới đây, Luật sư X xin giới thiệu bài viết “Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất”. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Khái quát về người người ngay tình hay còn gọi là người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất
Pháp luật dân sự qua từng thời kì đều đề cập đến vấn đề này, tuy nhiên chưa có một văn bản nào quy định cụ thể định nghĩa về người thứ ba ngay tình. Dựa vào các quy định pháp luật liên quan và thuật ngữ thông dụng, có quan điểm như sau:
Điều 180 BLDS năm 2015 có quy định về việc chiếm hữu ngay tình là “việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Đồng thời, Từ điển Luật học có giải thích rằng: “Người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch dân sự vô hiệu là người được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch mà họ không biết, không buộc phải biết tài sản đó do người chuyển giao cho họ thu được từ một giao dịch dân sự vô hiệu”
Như vậy, có thể hiểu rằng người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu tài sản ngay tình thông qua một giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng bản thân họ hoàn toàn trung thực khi tham gia giao dịch mà không hề hay biết rằng người giao dịch với họ không có quyền chuyển giao tài sản đó. Việc giao dịch dân sự đó vô hiệu không phải lỗi của họ gây ra.
Trong cuộc sống hàng ngày, chúng ta đều tham gia vào các quan hệ dân sự. Đó là căn cứ làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của chủ thể tham gia giao dịch.
Thông qua các giao dịch đó, các chủ thể trao đổi, tìm kiếm cơ hội để đạt được mục đích chính của mình. Tuy nhiên, đối tượng của giao dịch dân sự không chỉ dừng lại ở một giao dịch mà nó tham gia vào rất nhiều giao dịch khác với nhiều chủ thể khác nhau. Bộ luật dân sự đã có quy định cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình. So với các Bộ luật Dân sự trước đây, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định chặt chẽ hơn, chi tiết hơn và theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình có thiện chí khi giao dịch dân sự vô hiệu.
Xác định người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu
Tại Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Theo quy định nêu trên, người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu được xác định như sau:
- Thứ nhất, đã có một giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện hoàn thành trước đó. Giao dịch dân sự này bị xác định là vô hiệu, tất nhiên thời điểm xác định giao dịch sự vô hiệu là sau khi giao dịch với người thứ ba diễn ra.
- Thứ hai, giao dịch với người thứ ba phải đáp ứng các điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (trong trường hợp này cần ngoại trừ nguyên nhân dẫn đến giao dịch dân sự lần thứ nhất bị vô hiệu do người thứ ba không hề biết về vấn đề này).
- Thứ ba, người thứ ba xác lập giao dịch phải ngay tình. Trong trường hợp này, người thứ ba không biết hoặc không thể biết rằng mình tham gia giao dịch dân sự có yếu tố dẫn đến giao dịch vô hiệu liên quan đến giao dịch trước đó. Người thứ ba ngay tình phải chứng minh yếu tố “ngay tình” khi tham gia giao dịch dân sự này.
- Thứ tư, người thứ ba đã thực hiện nghĩa vụ và đã hưởng những quyền dân sự trong giao dịch do họ xác lập, mục đích của giao dịch đã đạt được.
Quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất
Người ngay tình khi tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có thể nhận thấy, để được bảo vệ, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đầu tiên, phải ngay tình khi tham gia giao dịch
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ điều kiện về việc người ngay tình phải ngay tình trong giao dịch. Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc công nhận giao dịch của người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người không có quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó, điều kiện ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham gia giao dịch là điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được công nhận giao dịch. Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người chuyển quyền không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
– Thứ hai, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể : bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao dịch, có năng lực để thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch, các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Riêng đối với thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự. -Thứ ba, phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Giao dịch mà người ngay tình tham gia phải là giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Đồng thời tại Điều 133 BLDS 2015 có quy định như sau:
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. - Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Theo quy định trên thì tuỳ từng loại giao dịch dân sự mà pháp luật sẽ đưa ra những quy định bảo vệ khách nhau đối với người thứ ba ngay tình để đảm bảo rằng họ không bị thiệt thòi.
Như vậy, người ngay tình không được công nhận giao dịch nếu giao dịch mà người này tham gia là giao dịch: thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai. Những người đáng lẽ ra là chủ thể sử dụng đất nếu quyền sử dụng dụng đất không được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ không có quyền đòi lại đất và quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.
Ý nghĩa của việc bảo vệ quyền và lợi ích của người thứ ba ngay tình
Việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia giao dịch. Pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi và lợi ích chủ sở hữu nhưng những quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình tạo một cơ chế điều hòa lợi ích giữa chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình. Việc cân đối quyền lợi giữa chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình có mục đích bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp trên tài sản, quyền lợi chính đáng, hợp lý hợp pháp của các bên tham gia giao dịch đồng thời xem xét đến việc đảm bảo tính ổn định của quan hệ dân sự, tránh những xáo trộn không cần thiết, khuyến khích các chủ thể tự bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật của các bên trong quan hệ dân sự.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin xác định ranh giới đất hiện nay
- Mẫu đơn tranh chấp đường đi năm 2022
- Hợp thức hóa đất lấn chiếm ra làm sao?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất”.
Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thêm về thủ tục đăng ký logo, giải thể doanh nghiệp, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Việt Nam, tra mã số thuế cá nhân, dịch vụ hợp thức hóa lãnh sự, mức bồi thường thu hồi đất, giá đền bù đất, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục vay vốn ngân hàng cho doanh nghiệp, max số thuế cá nhân hay muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ công chứng tại nhà,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Người thứ ba ngay tình là người đang chiếm hữu tài sản ngay tình, nghĩa là người đó có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu vì không biết và không buộc phải biết rằng người đã thực hiện giao dịch với mình không có quyền chuyển giao đối với tài sản giao dịch.
Khi hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì Hợp đồng đó có hiệu lực. (Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015).
Cụ thể tại Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“Điều 32. Giao dịch với người thứ ba ngay tình liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán và động sản khác mà theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
1. Trong giao dịch với người thứ ba ngay tình thì vợ, chồng là người đứng tên tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán được coi là người có quyền xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đó.
2. Trong giao dịch với người thứ ba ngay tình thì vợ, chồng đang chiếm hữu động sản mà theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu được coi là người có quyền xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đó trong trường hợp Bộ luật dân sự có quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình.”
