Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Hoàng Long, cả tôi và vợ đều là người ngoại tỉnh lên Hà Nội lập nghiệp được gần 6 năm nay. Chúng tôi sau nhiều năm tích góp được một số tiền đã quyết định sẽ mua một căn nhà chung cư. Và trước khi mua tôi muốn tìm hiểu rõ hơn giá nhà chung cư hiện nay ra sao, có những yếu tố gì khiến cho mỗi chung cư lại khác giá nhau như thế. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư hiện nay không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư hiện nay?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Chung cư là gì?
Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư.
Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư.
Yêu cầu chung đối với việc xây dựng nhà chung cư gồm những gì?
Căn cứ tiểu mục 2.1 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD về Nhà chung cư, yêu cầu chung đối với nhà chung cư được quy định như sau:
“2.1 Yêu cầu chung
2.1.1 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế. Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt đất, lở đất, trượt đất…), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng.
2.1.2 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy theo QCVN 06:2021/BXD và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành.
2.1.3 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD.
2.1.4 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả theo QCVN 09:2017/BXD.
2.1.5 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và sức khỏe theo QCXDVN 05:2008/BXD. Yêu cầu về phòng chống mối cho nhà chung cư tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng.
2.1.6 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được bảo trì theo đúng quy trình.
2.1.7 Phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có lối ra vào (không bao gồm buồng thang bộ thoát nạn) độc lập.
2.1.8 Các phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định.
2.1.9 Các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung.”
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư hiện nay?
– Vị trí dự án ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư
Nếu nói đến yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư thì vị trí chính là yếu tố then chốt quyết định giá. Vị trí của dự án đó đẹp thì đã chiếm 50% giá trị của chung cư. Như thế nào là một vị trí chung cư đẹp? Dự án căn hộ chung cư có vị trí đẹp là dự án có gia thông thuận lợi, kết nối với các khu vực xung quanh dễ dàng, cảnh quan xung quanh đẹp,… Yếu tố vị trí giúp cho căn hộ chung cư đó có giá mua vào cao và tính thanh khoản trong tương lai cũng không hề thấp.
– Chủ đầu tư có tiếng trong ngành
Dự án được một chủ đầu tư uy tín đảm nhiệm sẽ làm cho giá trị chung cư nhỉnh hơn rất nhiều so với các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Bạn có thể xác định mức độ uy tín của một chủ đầu tư bằng cách nhìn nhận những dự án trước đó của họ. Từ đó, bạn có thể hoàn toàn an tâm về chất lượng, tiến độ và pháp lý của dự án.
– Tính pháp lý là yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư
Ngoài vị trí và chủ đầu tư thì tính pháp lý của dự án cũng đóng một vai trò quan trọng trong giá của căn hộ. Trước khi quyết định đầu tư thì bạn hãy tìm hiểu kỹ về giấy chứng nhận của dự án. Chúng có nằm trong khu vực quy hoạch của nhà nước hay không. Và có đầy đủ sổ hồng, sổ đỏ cho cư dân hay không. Để có thể hoàn toàn yên tâm, bạn hãy đi tham quan dự án và chọn các dự án đã được hoàn thành hơn 20% phần thô và chủ đầu tư uy tín.
– Diện tích và vị trí căn hộ
Diện tích lớn đương nhiên giá căn hộ sẽ cao và ngược lại. Ngoài ra, số tầng cũng quyết định đến giá căn hộ. Những căn hộ nằm ở tầng trệt sẽ có giá cao hơn những căn hộ trên cao. Đặc biệt là các căn góc. Vì người mua có thể sử dụng để kinh doanh và ở. Tuy nhiên các căn hộ từ tầng 8 đến 16 cũng có giá cao hơn. Bởi vì những vị trí này có view đẹp và cũng không quá mất thời gian di chuyển lên xuống.
Ví dụ: với một dự án chung cư cao khoảng 35 tầng thì các căn hộ ở tầng 8,9,10,11,12,16 sẽ có mức giá tương đương nhau và cao nhất tại dự án.
Ngược lại, các căn từ tầng 2 – 7, ít người lựa chọn hơn (do quan niệm tầng thấp sẽ ồn ào và dễ có nhiều muỗi) sẽ có mức giá thấp hơn đáng kể.
Riêng những căn ở tầng cao như 33,34,35 mức giá sẽ thấp hơn nữa. Nguyên nhân là do tâm lý người Việt rất ngại ở nhà chung cư trên cao vì lo sợ hỏa hoạn, mất điện, nóng bức… Vì vậy, hầu hết với các dự án chung cư, các căn ở tầng cao nhất của tòa nhà sẽ có mức giá rẻ nhất.
– Chất lượng thi công nhanh làm tăng giá chung cư
Như đã trình bày ở trên, một chủ đầu tư uy tín thì sẽ đảm bảo chất lượng và tiến độ hơn các chủ đầu tư khác. Từ đó sẽ đẩy giá của dự án lên cao hơn. Bạn nên tham khảo các công trình trước đó của cùng chủ đầu tư.
– Tầm nhìn căn hộ
Nếu ở trên nói vị trí tầng 8-16 có tầm nhìn đẹp ảnh hưởng tích cực đến giá căn hộ thì tầm nhìn căn hộ. Đây chính là khoản không, nhìn ra bên ngoài, cảnh quan mà cư dân có thể chiêm ngưỡng ngay tại căn hộ của mình.
– Tầm nhìn căn hộ hướng ra sông ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư
Tầm nhìn đẹp là có cây xanh, hồ nước, công viên hay sông suối,… Tạo cho cư dân một cảm giác thoải mái và thoáng mát. Ngoài ra, những căn hộ có tầm nhìn rộng lớn, hướng ra sông hồ. Công viên còn tốt về mặt phong thủy, đem lại tài lộc và may mắn cho gia chủ.
Những căn hộ có tầm nhìn đẹp thường sẽ có mức giá cao hơn. So với cùng một căn hộ khác trong cùng dự án nhưng có tầm view “xấu” hơn. Như view đường, view căn hộ chung cư khác…
Đặc biệt, riêng những căn góc, sở hữu đến 2 tầm view đẹp. Thì mức giá thường cao hơn so với các căn khác trong dự án trung bình từ 2 triệu/m2.
– Hướng ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư
Hướng nhà có thể xét theo chủ quan và khách quan. Chủ quan đó là dựa vào tuổi của gia chủ mà quyết định chọn hướng tuy nhiên yếu tố chủ quan không ảnh hưởng nhiều đến giá của căn hộ. Khách quan đó là các hướng như: Đông, Nam, Đông Nam,… Những hướng này sẽ đón mặt trời mọc đón nắng ấm và buổi chiều sẽ đón gió mát không gây nóng nực khó nắng gắt như các hướng Tây, Bắc, Tây Bắc,… Vì thế các căn hộ có hướng Đông sẽ có giá cao hơn. Và các căn hộ có hướng Tây sẽ có giá thấp nhất.
– Tiện ích đa dạng của dự án và căn hộ kết nối dễ dàng đến tiện ích
Thông thường, mỗi dự án sẽ có từ 2 tòa tháp (block) trở lên. Vì thế việc di chuyển của cư dân cũng sẽ quyết định đến giá trị của dự án. Căn hộ nào ở gần tiện ích, trung tâm của giá án. Di chuyển đến các tuyến đường nội khu dễ dàng thì sẽ có giá cao hơn các căn hộ khác trong cùng dự án. Tuy nhiên, ngày nay các chủ đầu tư uy tín luôn đặt nhu cầu của khách hàng lên đầu. Nên việc xây dựng các tiện ích nội khu cũng được thiết kế rải đều đáp ứng cho toàn bộ cư dân của dự án.
– Vấn đề về phong thủy
Người Việt khi đi mua nhà thường có thói quen xem bói, xem phong thủy. Chính vì vậy yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư không thể bỏ qua yếu tố phong thủy. Thông thường người mua sẽ thường ngại mua các căn hộ ở tầng 13, 14. Nếu chung cư đó không có tầng 13 thì các con số 12A, 15A cũng không được chọn mua nhiều. Theo quan niệm những con số này thường không may mắn. Vì thế, các căn hộ ở tầng này. Mang số này sẽ có giá thấp hơn các căn hộ còn lại trong cùng dự án.
Quyết định đến giá thành của 1 căn hộ chung cư còn phải kể đến yếu tố phong thủy. Cụ thể, trong quan niệm mua nhà của một số người Việt. Những căn hộ có số căn, số tầng liên quan đến các con số như 13 (12A), 14 (15A) thường không được may mắn.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư hiện nay?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về tư vấn đặt cọc đất,… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Hành vi lấn chiếm, chiếm dụng hành lang chung cư xử phạt thế nào?
- Chung cư mini có sổ hồng riêng không?
- Quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Tại Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ các hạng mục sau đây sẽ được đưa vào danh sách bảo hành căn hộ chung cư. Theo đó, việc bảo hành sẽ bao gồm các khâu sữa chữa, khắc phục các hư hỏng của:
– Hệ thống đường nước thải, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống điện, nước, bể phốt.
– Các công trình chung như: Sàn, tường, cột, dầm, trần, mái, sân thượng, các phần ốp, cầu thang bộ, lát, trát.
– Khắc phục các trường hợp hư hỏng lớn như: Nghiêng, lún, nứt, sụt nhà.
– Khắc phục, sửa chữa các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê nhà.
Căn cứ theo Điều 85 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc bảo hành nhà ở như sau:
– Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn sau:
Tối thiểu là 60 tháng: Đối với nhà chung cư;
Tối thiểu là 24 tháng: Đối với nhà ở riêng lẻ.
Theo quy định nêu trên, thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư là tối thiểu 60 tháng.
Tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán như sau:
“Điều 20. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.”
Theo đó, việc bảo hành nhà chung cư xây dựng đã bán được quy định như trên.
