Thưa luật sư, nhà tôi có một mảnh đất thuê để trồng trọt. Anh A là cháu họ của bố tôi muốn thuê lại để trồng cây; Anh A hứa là sau 3 ngày sẽ trả tiếp 1/2 tiền cọc. Do tin tưởng nên gia đình tôi cũng không ghi vào hợp đồng. Hiện tại đã hơn 3 tháng anh A cứ lấy lý do bận và chưa đủ tiền kéo dài thời gian. Luật sư có thể tư vấn cho tôi là cần phải làm như thế nào? Cách giải quyết cho trường hợp của gia đình tôi ra sao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; Để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như để các bạn đọc có những thông tin, kiến thức cơ bản về đặt cọc; thời hạn đặt cọc là bao lâu? Và quá hạn thì sẽ xử lý như thế. Vấn đề: Quá thời hạn đặt cọc sẽ được thể hiện cụ thể và rõ ràng qua bài viết dưới đây của LSX.
Căn cứ pháp luật
Đặt cọc là gì?
Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc; được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của các bên. Song để đảm bảo quyền lợi chủ thể tham gia đặt cọc các bên; nên thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.
Khái niệm Đặt cọc là gì? được quy định tại Điều 328 BLDS 2015 như sau:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc; một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn; để đảm bảo việc giao hết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó:
– Hình thức đặt cọc: BLDS 2015 không quy định bắt buộc đặt cọc; phải lập thành văn bản như BLDS 2005. Riêng với trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ; thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm (Theo Điều 296 BLDS 2015).
Do đó, với việc đặt cọc trong trường hợp không phải lập thành văn bản; có thể thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản tùy vào sự thỏa thuận; của các bên tham gia giao dịch. Khi đó thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng; một văn bản riêng nhưng cũng có thể được; thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức.
Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng; thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành.
Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên xét cho cùng, dù trong trường hợp đặt cọc không quy định bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng để đảm bảo tránh xảy ra tranh chấp và khó khăn trong quá trình giải quyết khi có tranh chấp phát sinh thì vẫn nên lập thành văn bản thỏa thuận việc đặt cọc với điều khoản rõ ràng, cụ thể và có công chứng, chứng thực.
Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc quá thời hạn?
Mức “phạt cọc”
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thông thường là tiền) thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc).
Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn xử lý thế nào?
Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng “dở khóc, dở cười” nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…
Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.
Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.
Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)
Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).
– Việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:
+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.
+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).
– Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.
Lưu ý 1: Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).
Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc; đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem; là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác; thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này; thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng; cho người khác và không bị phạt cọc.
Lưu ý 2: Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận; đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng; hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định; tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin; cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất; việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời; hoặc đề nghị thời gian khác; nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc; có thể khởi kiện tại Tòa án.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về; “Quá thời hạn đặt cọc”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tra cứu quy hoạch xây dựng tìm hiểu về; thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân; đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu nhận xét của chi ủy đối với Đảng viên mới
- Mẫu quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng mới nhất
- Bản tự nhận xét đánh giá cán bộ để bổ nhiệm có mẫu như thế nào?
Câu hỏi thường gặp:
Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
– Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).
– Thời hạn đặt cọc.
– Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
– Mức đặt cọc.
– Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
– Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
– Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).
– Điều khoản thi hành.
Chủ thể đặt cọc: gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có năng lực pháp luật dân sự , năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch đặt cọc một cách tự nguyện. (Theo Điều 117 BLDS 2015)
Đối tượng của đặt cọc: là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (theo Điều 295 BLDS 2015).
Việc chậm giao kết với hợp đồng do nguyên nhân khách quan có thể không được coi là việc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng và không xác định là hành vi để yêu cầu trả lại tiền cọc và trả lại một khoản tương đương với giá trị tiền cọc. Việc chậm thực hiện hợp đồng nếu không xác định là vi phạm cơ bản thì không được coi là căn cứ xác định việc từ chối thực hiện hợp đồng.
Như vậy, nếu xác định việc vi phạm hợp đồng là do lỗi của bên thứ ba và sau khi quá hạn, hai bên đã tiếp tục thỏa thuận ký kết hợp đồng thì trường hợp trên bạn sẽ không phải tiến hành bồi thường một khoản tương đương với số tiền cọc mà đã tiến hành đặt cọc. Trường hợp nếu bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng có theo quy định của pháp luật có thể số tiền đặt cọc.
