Nhu cầu xây dựng các công trình nhà ở của người dân có xu hướng gia tăng đáng kể. Pháp luật quy định việc xây nhà của người dân phải đảm bảo đúng quy định an toàn trong thi công xây dựng, nhất là đảm bảo các nguyên tắc khi xây nhà liên kế. Nhiều độc giả thắc mắc không biết theo quy định, Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không? Cách giải quyết tranh chấp mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như thế nào? Quy định về việc xây cửa sổ nhà liên kế ra sao? Sau đây, Luật sư X sẽ làm rõ vấn đền này thông qua bài viết sau đây cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quy định về việc xây cửa sổ nhà liên kế như thế nào?
Căn cứ Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411:2012), khi xây nhà ở thì cửa sổ, ban công phải đáp ứng quy định cụ thể sau đây:
(1) Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.
(2) Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 mét.
Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
(3) Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.
Giải thích: Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?
Căn cứ tại Điều 176 và Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 có các quy định về việc trổ cửa sang nhà bên cạnh như sau:
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Mục 2.8.12, Phần II QCVN:01/2008/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng để giải quyết. Theo quy định trên thì công trình không được vi phạm ranh giới:
Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh; Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
Ngoài ra, việc xây dựng các công trình cần phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị và giấy phép xây dựng.
Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
- Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định…
Mặt khác, theo mục 6.4.3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 Về nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.
Như vậy, pháp luật hiện hành không cấm việc trổ cửa sổ của nhà này hướng về nhà kia kể cả nhìn sang khu đất nhà bên cạnh, tuy nhiên, việc trổ cửa sổ cần căn cứ vào tiêu chuẩn nêu trên để xây dựng phù hợp với quy định pháp luật. Bên cạnh đó, nếu ranh giới đất dưới 2m thì việc trổ cửa sổ chỉ được thực hiện khi các bên liên quan thỏa thuận đồng ý. Song đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân phường xem xét, giải quyết hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền khi có tranh chấp xảy ra.
Trên đây là giải đáp cho câu hỏi Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?
Một số lưu ý khi xây nhà liền kề với nhà hàng xóm
Khi tiến hành xây dựng nhà. Chúng ta cần phải quan tâm đến các quy định của pháp luật liên quan đến công tác xây dựng. Đặc biệt là những trường hợp xây dựng nhà liền kề với nhà của người khác như:
- Đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng liền kề;
- Điều kiện được mở cửa sổ nhìn sang nhà liền kề;
- Bồi thường thiệt hại khi nhà liền kề bị sụt lún, nứt… do hoạt động xây dựng nhà của mình gây nên.
Việc xây nhà liền kề với một công trình bên cạnh. Thì cần phải tuân thủ các quy định. Để không làm ảnh hưởng, xâm hại đến quyền lợi của các hộ ở nhà liền kề
Cách giải quyết tranh chấp mở cửa sổ sang nhà hàng xóm
Hòa giải tại cơ sở
Khi phát sinh tranh chấp trổ cửa sổ xây dựng, chúng ta ưu tiên giải quyết thông qua hòa giải, thương lượng. Chính quyền địa phương có trách nhiệm phối hợp, tiến hành hòa giải theo đúng quy định và tinh thần khi giải quyết tranh chấp. (khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013)
Hòa giải trên cơ sở tự nguyện, không áp đặt , tôn trọng ý kiến của các bên.
Khởi kiện vụ án
Khi việc hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Trong trường hợp này tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bị kiện cư trú là đối tượng có thẩm quyền giải quyết yêu cầu khởi kiện theo quy định tại Điều 36 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp như sau:
- Nộp hồ sơ khởi kiện theo Điều 190, Bộ luật Tố tụng Dân sự 20152015 đến Tòa án Nhân dân có thẩm quyền. Hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ chứng minh kèm theo đơn khởi kiện theo khoản 4 và khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS, ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017
- Tòa án xem xét, ra thông báo đóng tạm ứng án phí, lệ phí và ra quyết định thụ lý giải quyết vụ án theo Điều 191, Điều 195 và Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
- Tòa án xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp xây cửa sổ sang nhà hàng xóm.
- Tòa án xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp xây cửa sổ sang nhà hàng xóm nếu có.
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến khung giá đền bù đất đai của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ dựa Theo quy định tại (Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015) quy định về hạn chế quyền trổ cửa thì Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, và cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo quy định xây nhà liền kề của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực xây dựng, muốn làm cửa sổ nhìn sang nhà người khác cần có một số điều kiện theo quy định.
Tình trạng tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trên thực tế. Người bị hàng xóm lấn chiếm đất do nghĩ rằng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể đòi lại được. Còn người lấn chiếm vì nghĩ rằng đất đã được cấp sổ đỏ nên tự tin đất đó đã là của mình, người khác không thể lấy lại. Trong khi quy định của pháp luật lại rất rõ ràng, nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng trình tự, thủ tục cấp không đúng, vi phạm quy định của pháp luật thì vẫn có thể bị hủy sổ đỏ.
Do đó, nếu đất của gia đình bạn bị lấn chiếm có nguồn gốc là của nhà bạn. Việc cấp sổ đỏ của nhà hàng xóm không đúng quy định của pháp luật thì gia đình bạn vẫn có thể đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm
Người xây dựng sau được xây nhà bịt hướng cửa sổ nhà hàng xóm nếu đáp ứng được các điều kiện trên như xây trong đúng khuôn viên thửa đất của mình và tuân thủ giấy phép xây dựng (nếu có). Điều này không quá khó hiểu, bởi lẽ người xây dựng trước nếu có thiết kế cửa sổ hướng sang thửa đất nhà bên cạnh thì hoàn toàn lường trước được việc đến một thời điểm nào đó trong tương lai người sử dụng đất bên cạnh xây dựng nhà ở sẽ bịt hướng cửa sổ của nhà mình.
