Có được trổ cửa sổ sang sân nhà hàng xóm không?

Hiện nay, với tình trạng môi trường đô thị, đất đai ngày càng thu hẹp, nhà cửa san sát nhau, dân số tăng lên đáng kể thì việc làm sao để có thể trổ cửa sang nhà hàng xóm một cách hợp pháp, để không bị phạt và gây ra tranh chấp là một vấn đề rất được người dân quan tâm. Vì vậy, mời các bạn tham khảo bài  viết dưới đây của Luật sư X để có thể nắm rõ chi tiết quy định của pháp luật về vấn đề này nhé.

Căn cứ:

  • Bộ luật dân sự 2015;
  • Quyết định 682/BXD-CSXD về Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;
  • Quyết định 04/2008/QĐ-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Nội dung tư vấn:      

Căn cứ tại Điều 176 và Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 có các quy định về việc trổ cửa sang nhà bên cạnh như sau:

Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Mục 2.8.12, Phần II QCVN:01/2008/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng để giải quyết. Theo quy định trên thì công trình không được vi phạm ranh giới:

Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh; Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Ngoài ra, việc xây dựng các công trình cần phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị và giấy phép xây dựng.

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

  • Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
  • Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
  • Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
  • Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định…

Mặt khác, theo mục 6.4.3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 Về nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.

Như vậy, pháp luật hiện hành không cấm việc trổ cửa sổ của nhà này hướng về nhà kia kể cả nhìn sang khu đất nhà bên cạnh, tuy nhiên, việc trổ cửa sổ cần căn cứ vào tiêu chuẩn nêu trên để xây dựng phù hợp với quy định pháp luật. Bên cạnh đó, nếu ranh giới đất dưới 2m thì việc trổ cửa sổ chỉ được thực hiện khi các bên liên quan thỏa thuận đồng ý. Song đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân phường xem xét, giải quyết hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền khi có tranh chấp xảy ra.

Hy vọng bài viết sẽ giúp ích cho bạn đọc!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng Việt Nam
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay