Xin chào Luật sư. Gia đình tôi có một mảnh đất cạnh nhà được ông bà chia từ trước nhưng vì gia đình tôi làm kinh doanh buôn bán và cũng không sử dụng đến mảnh đất đấy, nay gia đình tôi muốn bán mảnh đất đấy đi. Vậy Luật sư cho tôi hỏi khi tôi bán đất thì tôi có phải khai thuế mua bán đất gì không? Và tôi phải chịu những loại thuế, phí gì khi bán đất. Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, cảm ơn Luật sư.
Chào bạn. Xin cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến cho Luật sư X. Về vấn đề thuế, phí và việc khai thuế mua bán đất mà bạn đọc đang thắc mắc đội ngũ Luật sư X đã giúp bạn tổng hợp những thông tin liên quan đến vấn đề qua bài viết “khai thuế mua bán đất và các loại thuế phải nộp khi mua bán đất” dưới đây, xin mời bạn đọc theo dõi bài viết.
Căn cứ pháp lý
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP
- Thông tư 92/2015/TT-BTC
Tính thuế mua bán đất theo giá thị trường
Bộ Tài nguyên và môi trường đang nghiên cứu phương án, thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Tính theo cách này thì cơ quan thuế sẽ không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng mà thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, được xây dựng theo giá thị trường.
Các địa phương sẽ được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất và sẽ quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Khai thuế mua bán đất và các loại thuế phải nộp khi mua bán đất
Theo quy định của pháp luật thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Thực tế hiện nay có những trường hợp người mua là người nộp thuế. Theo đó, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế. Và mức thuế phải nộp được căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định rằng khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Hồ sơ khai thuế nhà đất: Đối với quy định về hồ sơ khai thuế thì đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
- Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất thì cá nhân có thể nộp tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
- Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cá nhân thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn nộp thuế: Thời hạn cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.
Các loại lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất
Khi mua bán nhà đất cần phải nộp những loại phí sau đây
Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất: Đối tượng nhà, đất chịu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:
- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác;
- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
- Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích tính lệ phí trước bạ x Giá 1 m2 đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành)
Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà đất
Theo quy định tại Điều 66 Luật công chứng 2014 quy định phí công chứng là mức phí được thu khi người yêu cầu công chứng phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện công việc chứng nhận hợp đồng/ giao dịch, cấp bản sao hợp đồng/ giao dịch cho người yêu cầu công chứng… Và tùy thuộc vào mức giá mua bán nhà đất mà mức thu lệ phí công chứng sẽ khác nhau cụ thể:
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Thứ nhất lệ phí cấp giấy chứng nhậnq uyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền đất là khoản thu mà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
- Thứ hai, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyến ử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính;
- Thứ ba, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;
- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán đất :Căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm: cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo như quy định của pháp luật;
- Căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất cũng như tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ vàd mục đích sử dụng đất, điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp khác nhau. Ngoài ra, các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất) thì sẽ không phải nộp phí thẩm định hồ sơ.
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề khai thuế mua bán đất hoặc các dịch vụ khác liên quan như là mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn đọc thêm
- Thủ tục mua bán nhà đất theo quy định năm 2023
- Thủ tục mua bán đất đai mới nhất và những chi phí phải trả
- Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP; lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; lệ phí địa chính.
Căn cứ vào Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo như quy định trên thì 4 trường hợp này sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuộc một trong các trường hợp được liệt kê nêu trên sẽ không được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện nay.
Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất được miễn thuế thu nhập cá nhân vì hình thức giao đất trong trường hợp này phải là hình thức Nhà nước giao đất không phải trả tiền; hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
