Xin chào Luật sư, tôi sắp tới có dự định sẽ mua một mảnh đất và trên đó tôi sẽ mở rộng xưởng thủ công mĩ nghệ của tôi. Tuy nhiên thì, những khu đất gần xưởng cũ của tôi đều là đất chưa tách thửa. Với lịch mở rộng xưởng khá gấp do xưởng của tôi đang hợp tác trong một dự án rất lớn cần mở rộng kho và khu làm việc, đặc biệt là cần tăng số thiết bị nên tôi sẽ mua những mảnh đất chưa tách thửa đó. Tuy nhiên do không có nhiều kiến thức liên quan vấn đề nên tôi muốn hỏi Luật sư, trước ết là mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa tách thửa như thế nào? Tôi xin trân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn câu hỏi của bạn. LSX sẽ giải đáp thắc mắc của bạn trong bài viết sau.
Căn cứ pháp lý
Đất chưa tách thửa là gì?
Tách thửa là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phân chia quyền sử dụng đất từ một người đứng tên trên sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Như vậy, đất tách thửa là đất được tách từ một diện tích đất lớn thành nhiều mảnh đất nhỏ cho nhiều người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên biệt.
Tuy nhiên việc tách thửa đất phải đảm bảo điều kiện để tách thửa. Diện tích tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của từng địa phương.
Những rủi ro khi mua đất chưa tách thửa.
Khi mua đất chưa tách thửa thường gặp những rủi ro sau:
Thứ nhất, đất không thể ra sổ:
Nhiều người chọn đầu tư vào việc mua đất chưa tách sổ để có được giá rẻ để sau đó, sau khi đã hoàn tất các thủ tục về giấy tờ thì tung ra thị trường bán với giá cao ngất ngưỡng để kiếm lời. Nhưng bạn nên biết rằng, việc đất tách sổ là một việc hết sức khó khăn. Nếu như miếng đất bạn mua không đáp ứng được các quy định về pháp lý thì vấn đề xin cấp sổ đỏ là một vấn đề hết sức khó khăn, có khi không thể tách được sổ đỏ riêng. Hậu quả mà bạn phải gánh là vốn bị chôn vùi dài hạn trên chính miếng đất mà bạn nghĩ sẽ sinh lời. Còn chưa kể đến, nó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những người cùng sở hữu chung miếng đất.
Thứ hai, phụ thuộc vào những người đồng sở hữu:
Đất chưa tách sổ thường sẽ thuộc quyền sở hữu của nhiều đối tượng nên việc đưa ra quyết định liên quan đến mảnh đất đó phải được sự đồng ý và chấp thuận của tất cả các đối tượng có liên quan.
Nếu muốn thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán hay các vấn đề về đất, chỉ cần một bên có liên quan không đồng ý thì coi như việc bạn làm cũng sẽ không được thực hiện và dễ rơi vào tình trạng đứng yên, không có cách giải quyết.
Trong trường hợp, nhiều người góp tiền vào mua đất nhưng không có sự thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề có liên quan thì rất dễ xảy ra các tình trạng tranh chấp về các vấn đề quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên.
Người đi mua đất cũng có thể phải chịu nhiều rủi ro nếu mua lại những miếng đất này. Các bên đi bán vì không tách được sổ nên họ sẽ đành rao bán miếng đất lại với giá rẻ hơn nhiều lần, làm những tờ hợp đồng viết tay và không có công chứng. Sau đó, người mua chỉ cần cầm sổ đứng tên người bán. Tuy nhiên giao dịch này không được pháp luật công nhận nên chắc chắn, rủi ro tiếp theo sẽ chuyển về phía người mua.
Thứ ba, bên bán lật kèo:
Mặc dù người mua đã đặt cọc tiền, làm giấy tờ đầy đủ nhưng khi giá đắt bất ngờ tăng, đất có thể tác thành những lỗ nhỏ, làm giấy tờ đất dễ dàng thì bên bán sẵn sàng “lật kèo” ở phút chót. Việc phải trả lại tiền đền bù so với mức giá nếu như bán ở thời điểm giá đất tăng cao thì không đáng là bao nhiêu, nên cẩn thận, người bán sẵn sàng không bán đất ở phút cuối cùng đấy.
Thứ tư, không thể xây dựng;
Do tính sở hữu chung và đôi khi không xác định được ai là chủ sở hữu thực sự, tập hợp đầy đủ các đồng sở hữu nên khi bạn muốn xây dựng trên phần diện tích đất bạn đã mua, các rủi ro sau sẽ xảy ra: Các đồng sở hữu không chấp thuận nên việc xin phép xây dựng của bạn không thể thực hiện; cơ quan không chấp thuận việc xin phép xây dựng chỉ trên diện tích đất bạn đã mua.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa tách thửa
Loading…
Reload document 
Open in new tab Mua đất nhưng chưa tách thửa thì xử lý thế nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng. Ngoài ra, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, nếu chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, dù thực tế một bên đã trả tiền và bên kia trao quyền sử dụng đất nhưng theo pháp luật thì đất vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận dù bên kia đã trả tiền. Để hoàn tất việc chuyển nhượng thì các bên cần đề nghị tách thửa và thực hiện thủ tục sang tên:
Đề nghị tách thửa đất.
- Điều kiện tách thửa
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa khi nhận chuyển nhượng phải có những điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
- Trình tự, thủ tục tách thửa
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã) nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện).
- Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
- Thời gian thực hiện
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính ngày nghỉ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.
Thực hiện thủ tục sang tên.
Sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng thì các bên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng.
– Nơi chứng thực: UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai
Điều kiện tách thửa?
Theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất được thực hiện tách thửa đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, thì diện tích tối thiểu được tách thửa cũng được quy định cụ thể tại quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh phù hợp với điều kiện và tập quán tại từng địa phương.
Như vậy, đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì có thể thực hiện các thủ tục tách thửa
Mời bạn xem thêm bài viết
- Năm 2023 đất chưa tách thửa có bán được không?
- Các trường hợp không được tách thửa đất theo quy định là gì?
- Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn năm 2023
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa tách thửa” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Đăng ký bảo hộ thương hiệu Bắc Giang, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện mua bán, chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
– Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật;
– Đất mua bán không được nằm trong diện tranh chấp đất đai;
– Đất không nằm trong diện kê biên tài sản để thi hành án;
– Đất tách thửa phải đảm bảo được diện tích sau khi tách thửa và kích thích của các cạnh phải đạt mức tối thiểu theo quy định pháp luật.
Các giấy tờ mà mỗi bên cần mang theo khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Công văn cho phép tách thửa;
Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung vợ chồng) hoặc cam kết là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
– Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau: Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu vợ chồng mua chung) hoặc làm cam kết là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
