Thuê đất là trường hợp mà Nhà nước có quyết định trao quyền sử dụng đất cho một đối tượng nào đó họ có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Khi mà doanh nghiệp nước ngoài muốn thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì cũng sẽ cần phải làm thủ tục xin cấp đất trước. Trong đó, việc thuê đất cũng được xem là một hình thức sử dụng đất phổ biến mà doanh nghiệp nước ngoài cần lưu ý về mặt pháp luật. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Người bị phạt tù oan ai chịu trách nhiệm bồi thường” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2014, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở thì cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hình thức mà pháp luật quy định cần có các giấy tờ chứng mình như sau:
– Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Họ phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án.
– Đối với cá nhân nước ngoài Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, giấy tờ cần thiết là:
+ Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam;
+ Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
Quyền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài
Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Doanh nghiệp FDI khi đầu tư tại Việt Nam thì phải có trụ sở hoặc các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh. Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về những thành phần được sử dụng đất, một trong số đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:
“Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Căn cứ khoản 3 Điều 55, điểm đ khoản 1 Điều 56, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua những hình thức sau:
– Giao đất;
– Cho thuê đất;
– Nhận quyền sử dụng đất.
Riêng đối với trường hợp thuê đất, Điểm d Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;”
Tóm lại, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Thẩm quyền cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất thuộc UBND tỉnh theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;”
Doanh nghiệp nước ngoài có được thuê đất không?
Theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất.
“Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013, chỉ nhà nước có quyền cho thuê đất đối doanh với doanh nghiệp nước ngoài. Do đó, doanh nghiệp nước ngoài không thể trực tiếp thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Trong trường hợp doanh nghiệp nước ngoài đã lựa chọn được một khu đất phù hợp với nhu cầu đầu tư mà khu đất này do một cá nhân hoặc hộ gia đình hiện đang là chủ sử dụng hợp pháp, thì vẫn có thể thuê được thông qua việc thỏa thuận đền bù với chủ sử dụng đất đó để Nhà nước thu hồi lại đất theo hình thức tự nguyện trả lại đất và sau đó tiến hành lập thủ tục xin thuê đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, điểm d khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: Cá nhân có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự. Trong trường hợp này, doanh nghiệp nước ngoài có thể thu các công trình xây dựng trên đất của cá nhân để làm trụ sở.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- QUY ĐỊNH DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI?
- TÒA ÁN CẤP NÀO CÓ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT PHÁ SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP CÓ TÀI SẢN Ở NƯỚC NGOÀI ?
- DOANH NGHIỆP, CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP BẢO HIỂM PHI NHÂN THỌ NƯỚC NGOÀI CÓ CÁC QUYỀN GÌ?
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Doanh nghiệp nước ngoài có được thuê đất không” hoặc các dịch vụ khác như là Mức bồi thường thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản như sau:
“Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản dưới một số hình thức theo các quy định đã trích dẫn ở trên.
Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất như sau:
“Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.”
Dẫn chiếu Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất ở Việt Nam trong thời hạn 50 năm, 70 năm hoặc được xác định theo thời hạn của dự án tùy thuộc vào tính chất quy mô của dự án.
