Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Trần Thanh Tâm, hiện tại tôi đang có dự định xây nhà ở quê. Tuy nhiên theo như tôi biết thì mảnh đất mà tôi định xây có phần đất lộ giới. Tuy nhiên tôi không thể thay đổi kế hoạch nữa và vẫn phải xây trên mảnh đất này, từ đây tôi băn khoăn không biết xây nhà trên lộ giới như vậy có ổn không. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi quy định pháp luật về xây nhà chưa lộ giới như thế nào không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Quy định pháp luật về xây nhà chưa lộ giới như thế nào?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng năm 2014
Lộ giới là gì?
Lộ giới hay còn được biết đến là “chỉ giới đường đỏ”. Đây chính là cụm từ được các cơ quan nhà nước dùng để chỉ về ranh giới quy hoạch mở đường, mở hẻm.
Cụ thể, lộ giới là khái niệm để chỉ điểm cuối chiều rộng con đường từ tim đường sang hai bên (vì còn khoảng lưu không từ mép đường đến điểm chỉ lộ giới). Để biết được đâu là lộ giới, người ta sẽ cắm các cọc lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không được xây dựng những công trình kiên cố trong phạm vi các mốc lộ giới.
Mốc lộ giới là gì?
Hiểu một cách đơn giản thì mốc lộ giới là một cột mốc đánh dấu vị trí lộ giới tại từng con hẻm hay con đường. Những nơi cắm mốc lộ giới sẽ là khu vực cảnh báo không được phép xây dựng những công trình kiên cố. Việc cắm mốc lộ giới sẽ được các cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện. Theo đó, mốc lộ giới sẽ được cắm ở hai bên đường với quy chuẩn như sau:
Tại những nơi tập trung dân cư, thị trấn, xã, huyện: 100m ứng với 1 cột mốc giới lộ.
Các con đường qua khu vực ruộng, đồi thấp hay ngoài khu đông dân cư sẽ tùy thuộc vào từng địa hình để cắm mốc lộ giới. Cụ thể các cột mốc sẽ thay đổi khoảng 500m – 1000m.
Những nơi địa hình hiểm trở chỉ cắm cột mốc ở một số điểm quy định. Mục đích là để các cơ quan chức năng quản lý hành lang an toàn đường bộ.
Đất nằm trong lộ giới có được bồi thường không?
Có không ít người thắc mắc về vấn đề đất trong lộ giới thuộc quyền sở hữu có được nhà nước bồi thường hay không? Theo pháp luật, trong trường hợp chủ nhà đã sử dụng ổn định phần đất thuộc lộ giới trước thời điểm cắm mốc lộ giới thì có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (có các ghi chú đặc biệt).
Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về việc có được bán phần đất trong lộ giới hay không. Tuy nhiên, phần đất này được bán thì cũng không có người mua bởi chúng không thể sử dụng vào các mục đích cá nhân hay xây dựng.
Mặc dù vậy, người chủ sở hữu phần đất trong lộ giới có thể được nhận được bồi thường của nhà nước nếu như có đầy đủ các điều kiện và chứng từ liên quan. Với quy định về bồi thường đất lộ giới như sau:
Nếu các giao dịch mua bán, cho tặng, chuyển nhượng được thực hiện trước khi công bố mốc lộ giới, chủ sở hữu được bồi thường 100% giá trị lô đất.
Giao dịch được tiến hành sau thời gian công bố lộ giới, nhưng phần đất đó đã được tồn tại trước khi có công bố, mức bồi thường chủ sở hữu nhận được là 50% giá trị.
Quy định pháp luật về xây nhà chưa lộ giới như thế nào?
Căn cứ theo Luật Xây dựng thì những công trình có độ cao khác nhau thì khoảng lùi quy hoạch cũng sẽ khác nhau:
Tuyến đường có lộ giới dưới 19m
Đối với tuyến đường có lộ giới dưới 19m, nếu công trình xây dựng đó có độ cao dưới 19m thì không cần phải cách lộ giới. Nghĩa là ngôi nhà có thể được xây dựng sát vỉa hè. Nhưng cũng trên tuyến lộ giới này nhưng công trình xây dựng có độ cao từ 19 – 22m thì phải cách lộ giới là 3m, còn công trình có độ cao từ 22 – 25m thì khi xây dựng phải lùi vào so với mốc lộ giới là 4m. Các công trình cao trên 28m thì phải lùi vào 6m.
Tuyến đường có lộ giới từ 19 – 22m
Dù không được phép xây nhà nằm trong lộ giới nhưng với tuyến đường có lộ giới từ 19 – 22m thì những công trình xây dựng cao dưới 22m được phép xây dựng sát mốc lộ giới.
Nếu công trình cao từ 22m – 25m thì phải cách lộ giới 1 khoảng là 3m. Và theo đó công trình xây dựng cao từ 28m trở lên thì phải cách lộ giới xây dựng tối thiểu từ 6m trở lên.
Tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên
Những công trình xây dựng có độ cao từ 25m trở xuống thì không cần phải xây dựng cách mốc lộ giới. Ngược lại những công trình từ 28m trở lên bắt buộc phải cách tối thiểu là 6m.
Nguyên tắc xây dựng công trình có lộ giới và chỉ giới xây dựng thuộc trường hợp đặc biệt như thế nào?
Theo Tiểu mục 2.6.7 Quy chuẩn quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường như sau:
– Các chi tiết kiến trúc của công trình do đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại từng khu vực quy định;
– Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, các quy định trên phải đảm bảo nguyên tắc sau:
+ Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường;
+ Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè;
+ Không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố;
+ Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;
– Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau:
+ Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ;
+ Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định pháp luật về xây nhà chưa lộ giới như thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về giá làm sổ đỏ như thế nào,… hay mong được trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện
Mời bạn xem thêm
- Đất nằm trong lộ giới là gì?
- Lộ giới được công nhận là gì?
- Cách xem lộ giới trên sổ hồng như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Bước 1: Xác định vị trí khu đất chuẩn bị xây dựng, chú ý các cột mốc lộ giới và biển báo mà nhà nước cắm ở hai bên đường.
Bước 2: Từ cột mốc lộ giới chúng ta xác định lộ giới của công trình xây dựng bằng cách tính từ tim đường sang hai bên.
Bước 3: Từ lộ giới này xác định khoảng lùi phù hợp với tuyến đường theo quy hoạch của cơ quan nhà nước.
Bước 4: Sau khi đã xác định được khoảng lùi xây dựng của công trình, phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích được cấp giấy phép xây dựng.
Cụ thể, chỉ giới xây dựng là phạm vi giới hạn khoảng đất nền bạn được cho phép tiến hành xây dựng. Còn lộ giới là khoảng cách giữa hai đường chỉ giới đường đỏ nằm dọc hai bên. Thỉnh thoảng sẽ xảy ra trường hợp chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng, hiển nhiên bạn không cần phải lùi vị trí xây dựng công trình.
Nhìn chung, chỉ giới đường đỏ lúc nào cũng lớn hơn so với chỉ giới xây dựng. Thế nhưng bạn vẫn có thể lắp đặt các không gian trên như mái che, ô văng, mép ban công,… nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ một chút.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GPXD đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp GPXD trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GPXD thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GPXD đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi GPXD do mình cấp.
+ Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD không thu hồi GPXD đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi GPXD.
