Trước khi tiến hành thi công xây dựng nhà ở, người dân cần phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này đồng nghĩa với việc công trình xây dựng nhà ở của người dân phải đáp ứng các điều kiện quy chuẩn về xây dựng bao gồm điều kiện về chiều cao, độ rộng, số tầng cho phép,… thì mới cơ quan nhà nước được cấp phép cho thi công. Vậy pháp luật quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở hiện nay tối đa bao nhiêu tầng? Quy định về chiều cao tối đa được phép xây dựng nhà ở ra sao? Xây nhà quá số tầng cho phép bị phạt bao nhiêu tiền? Sau đây, Luật sư X sẽ làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý rất quan trọng đối với công trình phải có giấy phép trước khi khởi công, là cơ sở để xác định hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng, xử lý vi phạm hành chính, thậm chí trong một số trường hợp sẽ quyết định số phận của công trình (bị tháo dỡ).
Giấy phép xây dựng được quy định rõ tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 như sau:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”.
Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, giấy phép xây dựng gồm những loại sau:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).
Quy định về chiều cao tối đa được phép xây dựng nhà ở
Căn cứ vào quy định tại mục 5 tiều mục 5.5 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012 thì yêu cầu về chiều cao tối đa và số tầng cấp phép xây dựng nhà ở như sau:
“5.5. Yêu cầu về chiều cao
5.5.1. Trong mọi trường hợp nhà ở liên kế không được cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 4 tầng.
5.5.2. Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt.
Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà (không kể phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí).
Trong một dãy nhà liên kế nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.
Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.
5.5.3. Các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12 m, chiều cao nhà ở liên kế được hạn chế theo góc vát 450 (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường).
Trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12 m, chiều cao nhà ở liên kế không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 (không lớn hơn chiều rộng đường).
Đối với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà liên kế không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).
Quy định về chiều cao tối đa được phép xây dựng nhà ở liên kế
Chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, theo quy định:
– Lô đất có diện tích 30 m2 đến nhỏ hơn 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m)
– Lô đất có diện tích 40 m2 – 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ trên 3m đến dưới 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 20m);
– Lô đất có diện tích trên 50m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển: chỉ được xây nhà 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24m).
Nếu dãy nhà liên kế có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.
Chú thích như sau:
Trong dãy nhà liên kế mặt phố cần có khoảng lùi thống nhất cho toàn đoạn phố. Trong trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, làm tròn đến 0,5 m.
Không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.
Chiều cao thông thuỷ của tầng một (tầng trệt) không nhỏ hơn 3,6 m. Đối với nhà có tầng lửng thì chiều cao tầng một không nhỏ hơn 2,7 m.
Quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở như thế nào?
Thực tế là nhà được xây mấy tầng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, ví dụ quy hoạch số tầng nhà ở ở nông thôn sẽ khác với thành thị, nhà ở trục đường chính sẽ được xây dựng với số tầng khác với nhà ở trong ngõ hẻm, nhà ở khu đô thị cũng có quy định về số tầng xây dựng khác với nhà riêng lẻ. Việc nhà được xây mấy tầng sẽ được cụ thể như sau:
Số tầng cấp phép xây dựng nhà ở trong hẻm nhỏ hơn 3,5m
Trường hợp vị trí xây nhà có hẻm nhỏ hơn 3,5m thì bạn được xây tối đa là 3 tầng với điều kiện là tổng chiều cao căn nhà không được quá 13,6m. Đối với tầng trệt, bạn sẽ không được xây cao quá 3,8m
Số tầng cấp phép xây dựng nhà ở trong đường lộ giới từ 3,5m đến 7m nhà được xây mấy tầng
Với độ rộng của lộ giới từ 3,5 đến dưới 7m bạn sẽ được xây nhà với quy mô 3 tầng đối với các trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao. Với các nhà có khoảng lùi thì bạn được xây tối đa là 4 tầng khi vị trí xây dựng là nơi thuộc khi vực trung tâm của thành phố hoặc trung tâm quận/ huyện.
Số tầng cấp phép xây dựng nhà ở trong đường lộ giới rộng từ 7m đến dưới 12m
+ Khi không có yếu tố tăng tầng cao bạn được phép xây dựng tối đa 4 tầng
+ Khi nhà xây dựng thuộc trung tâm quận/ huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc xây dựng trên các lô đất lớn bạn sẽ được phép xây tối đa là 5 tầng.
+ Trong trường hợp nhà được xây dựng có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện hoặc xây dựng trên lô đất có diện tích hơn thì bạn sẽ được xây dựng tối đa là 6 tầng.
Số tầng cấp phép xây dựng nhà ở trong đường lộ giới rộng từ 12m đến dưới 20m
+ Trường hợp không có yếu tố tăng tầng cao bạn chỉ được phép xây nhà tối đa 4 tầng
+ Nếu vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn sẽ được xây tối đa 5 tầng.
+ Khi thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao là nhà xây dựng ở trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận/ huyện hoặc xây trên các lô đất lớn thì gia chủ sẽ được xây nhà tối đa 6 tầng.
+ Khi thỏa mãn cả 3 yếu tố tăng tầng (nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, diện tích đất xây dựng lớn) thì bạn sẽ được xây nhà với số tầng cao nhất là 7 tầng.
Trên đây là thông tin về Quy định về số tầng cấp phép xây dựng hiện nay.
Xây nhà quá số tầng cho phép bị phạt bao nhiêu tiền?
Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 khẳng định, một trong các hành vi bị cấm khi xây dựng công trình trong đó có xây nhà ở là:
Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp
Như vậy, hành vi xây nhà quá số tầng cho phép, không đúng thiết kế xây dựng, không đáp ứng điều kiện về số tầng được phép xây dựng trong giấy phép xây dựng là một trong các hành vi bị nghiêm cấm.
Theo đó, căn cứ Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây nhà, sửa nhà sai nội dung giấy phép được cấp sẽ bị phạt như sau:
| Hành vi | Nhà ở riêng lẻ | Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác |
| Sửa chữa, cải tạo, di dời công trình(khoản 4) | 15 – 20 triệu đồng | 25 – 30 triệu đồng |
| Xây nhà mới (khoản 6) | 30 – 40 triệu đồng | 50 – 70 triệu đồng |
| Đã bị lập biên bản vi phạm hành chính trước khi ban hành quyết định xử phạt dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm (khoản 12) | 100 – 120 triệu đồng | 120 – 140 triệu đồng |
| Tái phạm nhưng không đến mức phải chịu trách nhiệm hình sự (khoản 13) | 120 – 140 triệu đồng | 140 – 160 triệu đồng |
Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định về số tầng cấp phép xây dựng“ hoặc các dịch vụ khác liên quan như là đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ khi xây dựng mới phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì khi xây thêm tầng phải xin giấy phép xây dựng.
Việc xây thêm tầng phải có giấy phép xây dựng trước khi thực hiện là điều khá dễ hiểu vì đây là trường hợp sửa chữa, cải tạo làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy, việc xây nhà có từ 2 tầng trở lên và đáp ứng các tiêu chí trên được xem là nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở.
Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng như sau:
Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
