Dự án đầu tư được coi là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp phép đầu tư cho chủ đầu tư. Vậy nên, bước đầu tiên quan trọng để nhà đầu tư tiến hành thực hiện hoạt động đầu tư là việc lập dự án đầu tư. Chính vì vậy, đối với hoạt động đầu tư hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư cần phải có quy trình lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư. Vậy, quy trình thực hiện thủ tục lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư như thế nào? Các vấn đề pháp lý cần có của dự án đầu tư là gì? Tại bài viết “Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư” dưới đây của LSX, chúng tôi hi vọng sẽ mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Dự án đầu tư là gì?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư quy định dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
Xét mặt hình thức: là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Theo góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Nếu xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Đặc điểm của dự án đầu tư là gì?
Một là, dự án đầu tư luôn có mục tiêu rõ ràng
Mục tiêu đầu tư cũng là một trong những nội dung quan trọng được thể hiện trong đề xuất dự án đầu tư nộp kèm với hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư. Chính vì vậy, để được xét duyệt dự án, thì người việc chuẩn bị về kinh phí, đội ngũ nguồn nhân lực, chủ đầu tư phải đặt ra những mục tiêu cụ thể phù hợp với tiến trình thực hiện dự án.
Hai là, dự án đầu tư có thời gian tồn tại hữu hạn
Một dự án đầu tư khi xây dựng có thể là dự án ngắn hạn hay dài hạn. Và dù là thời gian thực hiện dài hay ngắn thì chúng đều hữu hạn. Cụ thể hơn:
– Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm.
– Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm.
Ba là, dự án đầu tư có thể chuyển nhượng
Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật đầu tư. Bao gồm:
– Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động;
– Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
– Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
Các vấn đề pháp lý cần có của dự án đầu tư
Để đầu tư vào dự án một cách có hiệu quả nhà đầu tư cần quan tâm đến các vấn đề pháp lý sau:
+ Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư;
+ Xác định thời điểm đầu tư và quy mô đầu tư;
+ Lựa chọn hình thức đầu tư;
+ Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư;
+ Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn ;
+ Quy mô dự án và hình thức đầu tư ;
+ Khu vực và địa điểm đầu tư (dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư, lao động…)
+ Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ, kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật tư, nguyên vật liệu, dịch vụ, hạ tầng cơ sở;
+ Lựa chọn các phương án xây dựng;
+ Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, rủi ro, phương án huy động vốn, khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ và thu lãi;
+ Có các đánh giá về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế – xã hội của dự án;
+ Thành phần, cơ cấu của dự án: tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục;
+ Đánh giá chi tiết, chính xác các nội dung của dự án đầu tư theo phương án đã chọn.
Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư
Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư
Với những dự án đầu tư khu dân cư thông thường sẽ được làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) vì chi phí đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), qua đó dễ sinh lời mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Để có được đất làm dự án chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:
- Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Thực hiện các thủ tục đầu tư từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với các dự án khi đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
- Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư).
- Có được nhờ thông qua hình thức đấu giá: Thông thường ở một địa phương nào đó có một khu đất muốn lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì địa phương đó có thể thông qua hình thức bán đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án này (áp dụng cho các khu đất đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng).
Bước 2: Thực hiện đền bù
Trong một dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì đây có thể coi là bước quan trọng nhất, nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của dự án. Chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% đất tại khu vực muốn lập dự án để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể, thực tế nhiều dự án không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.
Khi chủ đầu tư đã có đất thì có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác đền bù có thể sẽ do nhà nước đứng ra đền bù giúp chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ làm công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ giao tiền cho ban bồi thường để thực hiện công tác đền bù).
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư
Trước tiên bạn phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể tự chuẩn bị hoặc thuê các công ty chuyên viết dự án để được tư vấn và có được bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.
Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền, ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn hoặc Chủ đầu tư là tổ chức thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư này” (chấp thuận chủ trương đầu tư).
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Đến bước này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng” cho dự án đầu tư. Tức là ở khu đất đó được xây dựng khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viên, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào,…
Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng thì chủ đầu tư thuê công ty thiết kế mặt bằng cho dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500
Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã thiết kế ở trên thì sẽ có “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” lúc này ra được quyết định 1/500.
Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản là một văn bản được cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc như thế nào, chia làm bao nhiêu block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng có thể hiểu đơn giản nó là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị có thể hiểu đây là giấy phép xây dựng những hạng mục, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như: Hệ thống giao thông, chiếu sáng, cấp nước, cung cấp năng lượng, thu gom xử lý nước thải và nhiều hạng mục công trình khác.
Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng
Khi đã có được quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đô thị phải tiến hành hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải,…
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…): Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô đất
Để ra được sổ hồng thì chủ đầu tư dự án khu dân cư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.
Mời bạn xem thêm:
- Các trường hợp phải hòa giải tranh chấp đất đai
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận thì phải làm sao?
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến lệ phí cấp lại sổ đỏ, thủ tục đổi tên sổ đỏ, cấp sổ đỏ lần đầu, hồ sơ xin cấp sổ đỏ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm.
Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm.
Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sửa chữa nhưng không làm thay đổi quy mô, tính chất công trình hoặc dự án đầu tư để mua thiết bị:
• Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư.
• Dự án đầu tư với nội dung nêu trên
Đối với các dự án có đầu tư xây dựng mới: Giống hồ sơ trên, bổ sung thêm ý kiến bằng văn bản của Kiến trúc sư trưởng Thành phố về quy hoạch và kiến trúc.
Đối với các dự án đầu tư trình duyệt lại do điều chỉnh dự ánh đầu tư đã được duyệt: Bổ sung bản thuyết minh giải trình lý do phải xin điều chỉnh
Tiến hành nộp tại cơ quan đăng ký đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư có thể là Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư dự kiến đặt trụ sở chính hoặc văn phòng điều hành; hoặc Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
