Thời hạn sử dụng chung cư lâu dài

Với sự phát triển của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các thành phố lớn, hàng loạt khu đô thị mới được hình thành phát triển, các khu đô thị cũ được cải tạo sửa chữa, hạ tầng được nâng cấp và cải tạo. Điều này đã dẫn đến tình trạng dòng người đổ xô ngày càng nhiều về các thành phố này để học tập, kiếm việc làm…Tình trạng đất chật người đông là điều không thể tránh khỏi, giải pháp tốt nhất để giải quyết chỗ ở cho mọi người đó là sự hình thành của các tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người phân vân là khi mua nhà chung cư chi phí bỏ ra cũng không phải là thấp nhưng thời hạn sử dụng liệu có được lâu dài như nhà ở thông thường không? Nhà chung cư có được nâng cấp, sửa chữa như nhà ở thông thường hay không? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giải đáp cho bạn về Thời hạn sử dụng chung cư lâu dài cũng như các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng của nhà chung cư

Căn cứ pháp lý

• Luật nhà ở năm 2014
• Thông tư 31/2016/TT-BXD
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nội dung tư vấn

Thời hạn sử dụng chung cư lâu dài

Theo giải thích tại Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau bao gồm chung cư hạng A, chung cư hạng B và chung cư hạng C. Việc phân hạng chung cư để nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

Căn cứ theo Điều 99 Luật nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng chung cư được quy định như sau:

“Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì chung cư không có thời hạn sử dụng cụ thể mà thời hạn sử dụng chung cư sẽ phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Vì vậy, khi mua chung cư thì cần phải lưu ý điều này để tránh mua phải chung cư kém chất lượng, thời hạn sử dụng ngắn, tốn kém nhiều chi phí nhưng chất lượng không tương xứng.

Lưu ý, đối với trường hợp mua nhà chung cư với hình thức hợp đồng thương mại thì thời hạn sử dụng sẽ phụ thuộc vào nội dung hợp đồng đã ký bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

• Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 110 Luật nhà ở năm 2014, trong trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, sau đó thực hiện việc phá dỡ nhà.

Đối với nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ như đã nêu trên thì sẽ được thực hiện theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Nhà chung cư không thuộc diện các trường hợp nêu trên nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư thì cũng sẽ được tiến hành phá dỡ để xây lại.

Một số hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng và sử dụng nhà chung cư

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, các hành vi sau đây sẽ bị nghiêm cấm trong xây dựng và sử dụng nhà chung cư, cụ thể như sau:

– Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

– Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

– Chiếm dụng diện tích xây dựng trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

– Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

-Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định 

– Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.

– Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.

Liên hệ

Trên đây là bài viết tư vấn về “Thời hạn sử dụng chung cư lâu dài”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới Mức bồi thường thu hồi đất thì hãy liên hệ ngay tới hotline 0833 102 102 của Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Mời bạn xem thêm

• Dịch vụ xin Giấy phép sàn thương mại điện tử nhanh, giá rẻ
• Mẫu hợp đồng môi giới mua bán nhà đất
• Chung cư trả góp cho người thu nhập thấp

Câu hỏi thường gặp