Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Việc mua một căn nhà để sinh sống thuận tiện cho công việc, cho học tập hay nghiên cứu là một điều không hề dễ dàng gì đối với nhiều người lao động làm việc tại những nơi xa quê hay thường xuyên phải di chuyển giữa nhiều khu vực địa lý khác nhau, đặc biệt là đối với sinh viên ở nhưng nơi vùng sâu, vùng xa đi học tại những thành phố lớn. Do đó, để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho những đối tượng này, các dịch vụ cho thuê nhà xuất hiện ngày càng nhiều. Cũng bởi vì thế mà việc xác lập hợp đồng thuê nhà đang trở thành một trong những giao dịch được thực hiện phổ biến hiện nay. Tương tự như những loại hợp đồng khác, hợp đồng thuê nhà cũng được xác lập dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật từ nội dung, hình thức cho đến các điều kiện có hiệu lực và thời điểm chấm dứt hợp đồng. Vậy hiện nay pháp luật quy didnjj về hợp đồng thuê nhà như thế nào? Hợp đồng thuê nhà có chấm dứt trước thời hạn được không? Nếu được thì phải thông báo trước bao nhiêu ngày?

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật nhà ở năm 2014

Nội dung tư vấn

Hợp đồng cho thuê nhà được pháp luật quy định như thế nào?

Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

Căn cứ tại điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, thì theo đó nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai là tài sản thuộc nhóm bất động sản. Do đó, quy định về hợp đồng cho thuê nhà sẽ căn cứ trên quy định của pháp luật về hợp đồng cho thuê tài sản và các quy định về hợp đồng cho thuê nhà theo từng trường hợp cụ thể.

Tại Điều 472 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng cho thuê tài sản như sau:

 “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì hợp đồng cho thuê nhà sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại khoản Điều 401 BLDS năm 2015 quy định về hiệu lực của hợp đồng. Theo đó, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết.

Tại Điều 474 BLDS năm 2015 quy định về thời hạn cho thuê nhà, theo đó thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 129 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn thuê nhà, cụ thể:

“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở”.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì thời hạn của hợp đồng thuế nhà sẽ được tính kể từ thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực cho đến kết thúc hợp đồng thuê nhà. Khoảng thời hạn này do các bên thỏa thuận với nhau nhưng không được trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được không?

Căn cứ tại Điều 131 Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà có thể bị chấm dứt trước thời hạn trong trường hợp:

• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
• Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Tại Điều 428 BLDS năm 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

• Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ đối với trường hợp nêu trên thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 474  BLDS năm 2015: “Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý”. 

Như vậy, cả người thuê nhà và người cho thuê nhà đều được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, tuy nhiên điều này phải được thông báo cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý trong trường hợp hợp đồng đã ký không có thỏa thuận về thời hạn thuê nhà hoặc việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trươc bao nhiêu ngày?

Theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

– Nếu nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác thì trước khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Liên hệ

Vấn đề “Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất .Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm

• Xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ có bị xử phạt không?
• Nhà ở xã hội có nhanh xuống cấp không?
• Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh Hà Nội trọn gói giá rẻ

Câu hỏi thường gặp