Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng như thế nào?

Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Bùi Hoài, hiện tại tôi có một căn nhà ở quận Bình Thạnh đang muốn bán cho người quen. Tuy nhiên bạn tôi lại chưa có đủ tiền nên có bảo tôi đợi một thời gian để vay đủ tiền của ngân hàng rồi mua. Tôi cũng đồng ý bán cho nhưng không rõ lắm khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng cần làm những thủ tục gì. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng như thế nào không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng như thế nào?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014

Mua bán nhà đất được hiểu là gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật

Điều kiện của các bên mua bán nhà ở gồm những gì?

* Điều kiện bên bán:

Theo khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở;

– Điều kiện 2: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (nếu là cá nhân)

(Đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).

* Điều kiện bên mua:

Bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải có điều kiện sau:

– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở;

– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.

Thời hạn sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất là bao lâu?

Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là chuyển nhượng nhà đất) thì phải đăng ký biến động.

Cũng theo khoản 1 Điều này, đăng ký biến động là bắt buộc khi chuyển nhượng nhà đất.

* Thời hạn đăng ký biến động

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất được quy định như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất?

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: 

– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;

– Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; 

– Văn bản; số liệu hồ sơ địa chính

Mức thu lệ phí: Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

– Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; 

– Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân

(Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 120 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.”

Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng như thế nào?

Bước 1: Khách mua làm hồ sơ vay ngân hàng

Những khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng. Bao gồm:

– Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…

– Hồ sơ chứng minh mục đính vay vốn: giấy đề nghị vay vốn, HĐMB, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận QSH và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.

– Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: HĐ lao động, sao kê tài khoản ngân hàng 3 – 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Lưu ý:

– Ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đá 70% giá trị HĐ

– Một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay từ 85 – 90% sẽ có những thủ tục khắc khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn.

– Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Trước khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ BĐS cẩn thận và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ.

Hồ sơ hợp lệ, nhân viên tư vấn sẽ kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký HĐMB công chứng cũng như thời gian bàn giao.

Anh chị sẽ nhận được tiền đặt cọc từ người mua trước thời điểm công chứng khoảng từ 7 – 15 ngày, số tiền đặt cọc có thể từ 30 – 100 triệu đồng và tùy hai bên thỏa thuận.

Lưu ý:

Chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc. Nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, người tư vấn sẽ hướng dẫn cho anh chị và bên mua làm đơn chuyển nhượng.

Lưu ý: Địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Anh chị nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Và quay lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi CĐT sau 5 ngày không kể ngày lễ, Tết.

Sau đó, tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận, anh chị sẽ cùng người mua và ngân hàng đi ký HĐMB tại văn phòng công chứng.

Nội dung bắt buộc có trong hợp đồng như sau:

– Bên mua nhà đất chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán;

– Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay vốn mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;

– Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán nhưng phong toả khoản tiền này. Tức là anh chị đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng.

Hồ sơ thủ tục công chứng bao gồm:

– Pháp lý bên mua và bên bán cần chuẩn bị: CMND/CCCD; sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối); giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng); giấy đăng ký kết hôn; giấy chứng nhận tài sản riêng; giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.

– Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.

Bước 5: Đóng thuế thu nhập cá nhân

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Ngân hàng và nhân viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ cần có như sau:

– Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);

– Bản sao hồ sơ gốc;

– Đơn đề nghị chuyển nhượng;

– Hợp đồng mua bán công chứng;

– Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Sau khi đóng thuế, ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.

Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Trường hợp dự án nhà đất chưa ra sổ, bên ngân hàng và người tư vấn nộp toàn bộ hóa đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của CĐT để họ ra giấy xác nhận nhà đất đã được chuyển nhượng cho khách mới. Bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận

Còn trường hợp đã ra sổ, anh chị cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho người mua mới hoặc khi sổ hồng được sang tên cho người mua và người mua sẽ công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng.

Nhân viên tín dụng của ngân hàng sẽ đi đăng ký thế chấp tại phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chất ngân hàng. Quá trình này sẽ diễn ra khoảng từ 3 đến 5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản và anh chị có thể rút được toàn bộ số tiền và sử dụng bình thường.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng như thế nào?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về thỏa thuận bồi thường thu hồi đất,… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm

• Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất năm 2023
• Các phương thức giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà
• Quy định 2023 thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

Câu hỏi thường gặp