Gia đình tôi vốn ở sinh sống từ trước tới giờ ở nông thôn. Tuy nhiên, do gần đây căn nhà chúng tôi đang ở nằm trong kế hoạch giải toả mặt bằng làm đường của Nhà nước nên gia đình chúng tôi buộc phải chuyển đi nơi khác để sinh sống. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng được đền bù một khoản tiền cho căn nhà nằm trong kế hoạch giải toả mặt bằng của Nhà nước. Vì vậy, gia đình tôi đã mua một căn nhà chung cư ở trên thành phố và cả gia đình tôi chuyển vào đó sống. Mặc dù vậy, căn nhà này vẫn chưa có sổ đỏ. Vậy theo quy định thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư bao gồm những gì? Pháp luật quy định điều kiện cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư như thế nào? Hãy cùng với Luật sư X giải đáp thắc mắc cho bạn. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 88/2009/NDD-CP
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT
- Thông tư số 10/2013/TT-BXD
- Luật Nhà ở năm 2014
Sổ đỏ chung cư có được cấp không?
Trước tiên đối với người mua nhà chung cư, bản chất chủ sở hữu nhà chung cư là sở hữu nhà ở không đồng thời sở hữu đất ở hay nói cách khác là người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở
Theo quy định tại nghị định 88/2009/NDD-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, tất cả những giấy chứng nhận đất đai của Nhà nước cấp cho chủ sở hữu bất động sản bao gồm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (thường gọi là sổ đỏ) và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở” (thường gọi là sổ hồng cũ do có bìa màu hồng đậm) sẽ dùng chung một mẫu giấy chứng nhận mới là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Loại giấy này có đặc điểm nhận dạng với bìa có màu hồng cánh sen vì vậy thường được gọi là “Sổ hồng”
Do vậy, người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng)
Tuy giấy chứng nhận người dân được cấp có bìa màu hồng, nhưng nhiều người vẫn quen gọi là sổ đỏ chung cư, có thể người dân đã quá quen cách gọi sổ đỏ khi mua bán nhà mặt đất từ lâu. Dù vậy, người dân cần hiểu rõ rằng thuật ngữ “sổ đỏ chung cư” hay “sổ hồng chung cư” vẫn chỉ được sử dụng trong giao tiếp đời thường nhưng khi xử lý các vấn đề liên quan đến pháp luật buộc người dân cần phân biệt rõ ràng và thay đổi cách gọi đối với loại giấy chứng nhận mà mình đang sở hữu.
Thủ tục làm sổ đỏ cho nhà ở chung cư
Trước khi đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư (thường gọi là sổ đỏ chung cư), người mua cần đảm bảo đã đạt được các yêu cầu sau:
- Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư)
- Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư
- Đã có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư
Theo khoản 1 và 2, Điều 9 luật nhà ở năm 2014 về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở đã nêu rõ:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn
- Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai
- Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Bên cạnh đó, theo quy định của Nhà nước hiện hành theo Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nêu rõ: “Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng
Như vậy, khi người dân mua nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện toàn bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trao cho người mua sổ hồng chung cư khi hoàn thành.
Trong trường hợp, người mua muốn tự mình nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thì có thể làm theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư bao gồm
- Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư ( 1 bản gốc và 1 bản lưu photo tại cơ quan thuế)
- Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (1 bản gốc và 1 bản sẽ được lưu trữ tại cơ quan địa chính)
- Chứng thực chứng minh thư nhân dân (2 bản), hộ khẩu của người đề nghị cấp giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán)
- Lệ phí trước bạ (theo mẫu số 01 – 2 bản), Khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được ủy quyền – 3 bản)
Bước 2: Bộ hồ sơ trên sẽ mang tới nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc cấp Huyện, Phường) và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạn cho Nhà nước
Bước 3: Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bao gồm
- 1 bản gốc, 1 bản photo Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lai nộp Lệ phí trước bạ
- 1 bản gốc và 1 bản photo thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân
Sau khi nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, bộ hồ sơ sẽ được xử lý theo quy trình sau:
- Kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ trong bộ hồ sơ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)
- Cập nhật các thông tin và số liệu cần thiết vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai của Nhà nước (Nếu có)
- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để bổ sung các thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thời hạn sở hữu chung cư
Nhiều người sẽ thắc mắc thời hạn sở hữu chung cư có giống như sở hữu nhà mặt đất hay không?
Câu trả lời là hoàn toàn giống nhau. Căn hộ chung cư sẽ có căn hộ được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài hoặc sở hữu 50 năm phụ thuộc vào chủ đầu tư dự án chung cư đó được thuê đất của Nhà nước trong thời gian bao lâu.
Ngoài ra, nếu chung cư đó đã cũ, người mua nhà cần quan tâm đến thời hạn sử dụng còn lại của chung cư đó. Thông thường, các công trình đã cũ sẽ được phân cấp để phân niên hạn sử dụng theo quy định rõ theo thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng cụ thể như sau:
- Cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng > 100 năm
- Cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
- Cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm
- Cấp 4 có niên hạn sử dụng <20 năm
Các bạn có thể tìm hiểu thêm về các loại nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, cấp 5 hay nhà tạm
Thông thường đến cuối thời hạn sử dụng được nêu trong sổ, UBND có thẩm quyền sẽ có cuộc thẩm định chất lượng nhà ở. Tùy thuộc vào tình trạng chung cư mà thời hạn sở hữu chung cư được chia thành 2 trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Chất lượng nhà chung cư còn tốt và đảm bảo an toàn cho người sống tại đó thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở năm 2014.
Trường hợp 2: nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn cho người dân sinh sống tại đó thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Mong rằng những thông tin trên sẽ giúp ích được cho các chủ doanh nghiệp tư nhân nói chung và các chủ doanh nghiệp tư nhân đang là quý khách hàng của LSX nói riêng. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Đăng ký bảo hộ logo Tp Hồ Chí Minh, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102
Có thể bạn quan tâm
- Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư năm 2023
- Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư năm 2023
- Thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao là bao lâu?
Câu hỏi thường gặp
Tại trang 2 của Sổ hồng chung cư có ghi rõ thời hạn sử dụng (thông thường là 50 năm). Cách ghi thời hạn sử dụng (thời hạn được sở hữu) căn hộ chung cư quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
“… – Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
– Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-“;”
Căn cứ theo quy định này và Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư ghi trong Giấy chứng nhận phụ thuộc vào cấp công trình và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, ngoài ra còn phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư nên thông thường ghi là 50 năm.
Sổ đỏ chung cư có kỳ hạn sử dụng hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất phải được giữ lại để hưởng quyền lợi theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014: Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
Hướng 1: Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở.
Hướng 2: Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Thời gian làm sổ đỏ tùy vào từng trường hợp và thời gian cấp sổ được quy định như sau.
Thời gian cấp sổ tối đa 15 ngày đối với những trường hợp sau:
– Đăng ký, cấp sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, khi thay đổi tài sản gắn liền với đất.
– Trường hợp hợp thửa, tách thửa đất.
– Các trường hợp được Nhà Nước giao đất để quản lý.
Thời gian cấp sổ tối đa 10 ngày đối với những trường hợp.
– Đăng ký biến động đất đai, khi thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi về tài chính.
– Đăng ký biến động trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Thời gian cấp sổ không quá 30 ngày với trường hợp.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
