Đất đai là tài sản có giá trị lớn, là tài nguyên quý giá được quản lý và sử dụng tuân theo quy định của pháp luật. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chia nhỏ theo quy hoạch từng địa phương và có những hướng phát triển ổn định theo đó mà nhiều doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước đầu tư mua đất phân lô để bán lại với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Hình thức này ngày càng phổ biến và thực tế thấy rằng trên các trang mạng xã hội giới thiệu nhiều dự án đất hấp dẫn với vị trí đắc địa và giá thành tốt khiến người người quan tâm. Vậy cần đáp ứng điều kiện gì để được chuyển nhượng đất dự án và thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư hiện nay theo trình tự nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích đến bạn.
Căn cứ pháp lý
Chuyển nhượng dự án đầu tư là gì?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc các nhà đầu tư của một dự án chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư mang bản chất và các đặc điểm cơ bản của một hợp đồng mua bán tài sản, trong đó, tài sản của loại hợp đồng này là dự án đầu tư hoặc một phần của nó.
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
Căn cứ theo khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định:
– Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020;
+ Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020;
+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
+ Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
+ Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư năm 2023
Căn cứ theo quy định tại Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP:
* Hồ sơ:
+ Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
+ Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;
+ Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư;
+ Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
+ Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có);
+ Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC);
+ Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
* Trình tự, thủ tục:
(1) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư trước khi dự án khai thác vận hành hoặc có sự thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư;
(2) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020.
Thủ tục điều chỉnh dự án (1) và (2) thực hiện như sau:
– Bước 1: Nộp 08 bộ hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
– Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư để quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
(3) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định sau:
– Bước 1: Nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, trong đó văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư được thay thế bằng văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;
– Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng cấp có liên quan về việc đáp ứng yêu cầu quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020;
– Bước 3: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó, gửi Cơ quan đăng ký đầu tư;
– Bước 4: Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm nội dung theo quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
– Bước 5: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;
– Bước 6: Quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư ghi nhận nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, phần dự án chuyển nhượng (nếu có) và được gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
(4) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.
(5) Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư, thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện như sau:
– Bước 1: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư;
– Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư để điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 47 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
– Bước 3: Gửi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh cho nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
(6) Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư:
– Bước 1: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng trong các trường hợp nêu trên;
– Bước 2: Sau khi hoàn thành thủ tục quy định, nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật doanh nghiệp tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
- Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
- Những lưu ý thực hiện thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư năm 2023” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là mẫu giấy uỷ quyền công ty. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP gồm 3 điều kiện:
Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Để kiểm tra tính pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:
Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù)
Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch
Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.
Đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
