Chào Luật sư, tôi được biết đến mảnh đất Long An trong tương lai rất tiềm năng, nên tôi quyết định mua nhưng bên cạnh đó tôi cần có thời gian xem xét thêm nên tôi muốn thực hiện việc đặt cọc trước nhằm chủ đất sẽ giữ lại mảnh đất đó cho tôi trong thời gian tôi cân nhắc, xem xét thêm. Cho tôi hỏi về trình tự, thủ tục thực hiện đặt cọc mua đất như thế nào theo quy định pháp luật? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Luật sư X. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn thực hiện thủ tục đặt cọc mua đất chi tiết, rõ ràng và đúng quy chuẩn pháp luật và bài viết cũng cấp những nội dung quy định liên quan đến đặt cọc mua nhà. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
Đặt cọc mua đất là gì?
Đất là tài sản có giá vì vậy khi thực hiện giao dịch mua bán đất, để đảm bảo quyền lợi cả 2 bên nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng, chủ thể mua đất nên đặt cọc.
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm và theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đặt cọc mua đất là giao dịch dân sự với nội dung: Bên nhận chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bên chuyển nhượng.
Thủ tục đặt cọc mua đất chi tiết, rõ ràng
Mời quý đọc giả cùng Luật sư X tìm hiểu nội dung quy định về chi tiết thực hiện thủ tục đặt cọc mua đất dưới đây:
Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất
Sau khi các bên thỏa thuận về việc đặt cọc mua đất; việc đầu tiên cần thực hiện là cùng thỏa thuận và soạn thảo ra hợp đồng đặt cọc mua đất. Bởi lẽ; hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa hai bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất; khi xảy ra tranh chấp thì có căn cứ chứng minh.
Về nguyên tắc; bên mua và bên bán có quyền thỏa thuận các vấn đề của hợp đồng đặt cọc; nhưng nhìn chung hợp đồng đặt cọc có những nội dung sau:
- Thông tin 2 bên tham gia ký kết hợp đồng: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
- Đối tượng hợp đồng: đó chính là tài sản đặt cọc.
- Mục đích đặt cọc.
- Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc, thanh toán.
- Trách nhiệm tiến hành công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên.
- Thời hạn đặt cọc.
- Quyền và nghĩa vụ của 2 bên.
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
- Cam đoan của từng bên.
- Xác nhận của hai bên: ký và ghi rõ họ tên.
Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất
Sau khi thống nhất xong các nội dung của hợp đồng; các bên thực hiện ký kết hợp đồng; ký và ghi rõ họ tên bên mua và bên bán. Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất:
Cần có người trung gian làm chứng:
- Khi tiến hành giao dịch đặt cọc mua đất; người làm chứng đóng một vai trò quan trọng. Họ sẽ là trung gian; minh chứng cho việc ký kết, giao dịch đặt cọc giữa hai bên.
- Người làm chứng này phải không có bất cứ mối quan hệ họ hàng; thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Hơn nữa, trong hợp đồng, họ cần ký; điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng. Có như vậy; hợp đồng mới được công nhận, đảm bảo tính pháp lý.
Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất
Sau khi ký kết hợp đồng xong thì trong thủ tục đặt cọc mua bán đất không thể thiếu đi việc thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này; bạn nên thực hiện tại ngân hàng; người mua nên để tiền trong tài khoản. Sau đó; khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc thì chỉ cần chuyển khoản cho bên bán; điều này vừa giúp bạn không mất thời gian kiểm đến lại có cơ sở bằng chứng.
Hơn thế nữa; để đảm bảo tính pháp lý về cả mặt nội dung lẫn hình thức; Luật sư khuyến khích bạn nên đi công chứng bản hợp đồng đó. Khi đi công chứng; công chứng viên sẽ thay bạn kiểm tra; chứng thực lại từng điều khoản trong hợp đồng; và là chứng cứ rõ ràng trong trường hợp tranh chấp xảy ra.
Thủ tục đặt cọc mua đất chi tiết, rõ ràng
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (có người làm chứng)
Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (có người làm chứng). Mời quý đọc giả tham khảo và tải xuống ngay
Loading…
Reload document 
Open in new tab Những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua đất
Đặt cọc mua bán đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dự bị để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác (ký hợp đồng mua bán chính thức). Vì vậy, khi đặt cọc cần lưu ý nhiều vấn đề.
Kiểm tra pháp lý đất
Mua đất cần chọn căn có đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để biết tài sản đó không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc có đang bị kê biên thi hành án, bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không. Để đảm bảo an toàn, bạn nên yêu cầu bên bán đưa một bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có công chứng mới nhất).
Sau đó, người mua nên trực tiếp đến UBND địa phương yêu cầu cung cấp những thông tin tương tự rồi đối chiếu xem thông tin hai nguồn có khớp nhau hay không.
Kiểm tra tính chính danh của chủ đất
Người mua cần đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Xin photo sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra tại chính quyền địa phương sở tại, từ đó xác định chính xác chủ đất đó có phải là chính chủ hay không.
Kiểm tra xem đất có bị quy hoạch không hay đang có tranh chấp gì với chủ thể khác không
Thông tin này có thể kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc.
Tìm hiểu lịch sử đất
Vị trí đất, lịch sử về mảnh đất đó có thể không liên quan đến pháp luật nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý người sở hữu đất và tính thanh khoản. Vì nếu vị trí không thuận lợi hay có những bất cập, sau nay muốn bán lại thì cũng rất khó khăn.
Kiểm tra điều khoản hợp đồng đặt cọc trước khi ký
Những điều khoản cần có bao gồm: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí… Dù là hợp đồng đặt cọc cũng cần có chữ ký của cả vợ và chồng (nếu người bán có vợ/chồng) để tránh rắc rối.
Ngoài ra, người mua nhà cần có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Hòa giải tranh chấp đất đai mấy lần theo quy định năm 2023?
- Tự ý giữ tài sản của người khác có bị đi tù không?
- Thủ tục kiểm toán là gì? Quy trình thực hiện kiểm toán năm 2023
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thủ tục đặt cọc mua đất chi tiết, rõ ràng”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý như Giải thể công ty Tp Hồ Chí Minh cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thế nhưng nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”.
Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Trường hợp bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
