Xin chào Luật sư X, gia đình tôi mới mua một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội nhưng mảnh đất đó là mảnh đất chung sổ đỏ. Namw tới, gia đình tôi muốn sử dụng mảnh đất này để xây dựng nhà ở nhưng tôi không rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến đất chung sổ đỏ và liệu có xin giấy phép xây dựng được không? Tôi rất mong được Luật sư giải đáp để tôi có thể biết thêm về vấn đề này. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật sư X. Để giải đáp thắc mắc “Xin giấy phép xây dựng sổ chung?” mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý:
Giấy phép xây dựng là gì? Tại sao phải đăng ý giấy phép xây dựng trước khi xây nhà?
Có thể hiểu giấy phép xây dựng là mẫu giấy tờ của các cơ quan nhà nước và các tổ chức có thẩm quyền cấp cho các cá nhân, tổ chức, tập thể khi có nhu cầu về xây dựng nhà cửa hay các công trình có liên quan. Đây là mẫu giấy tờ rất cần thiết và bắt buộc phải có bắt tay vào quá trình xây dựng công trình.
Giấy phép thi công xây dựng được hiểu là một công cụ để kiểm tra, giám sát các hoạt động thuộc diện quy hoạch đô thị. Nhờ vậy sẽ xác định được liệu các cá nhân, tổ chức có thực hiện đúng các quy định hiện hành hay không?. Để nhà nước có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngôi nhà bạn trước những đối tượng xấu.
Việc đăng ký giấy phép xây dựng cũng tránh được các khiếu nại, kiện tụng có thể xảy ra. Xác định các yếu tố như: quyền sử dụng đất, diện tích sử dụng, và quy hoạch đô thị được ghi rõ trong sổ đỏ. Trường hợp bạn muốn xây dựng trên diện tích đất, vườn đất công nghiệp thì bạn phải làm thủ tục chuyển đổi theo quy định của nhà nước.
Đất sổ chung có được cấp phép xây dựng không?
Điều 89 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định các trường hợp mà cá nhân, tổ chức được miễn thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng. Căn cứ vào đó, chúng ta có thể xác định việc cá nhân, tổ chức xây dựng trên đất sổ chung không thuộc trường hợp được miễn cấp phép xây dựng.
Vì vậy, nếu bạn đang sở hữu một thửa đất sổ chung mà muốn xây dựng trên thửa đất đó thì bắt buộc bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng theo từng loại công trình cụ thể.
Điều kiện xin cấp phép xây dựng đất sổ chung?
Để được cấp phép xây dựng trên đất sổ chung, chủ sở hữu đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
- Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.
Tuy nhiên, chủ sử dụng đất sổ chung cũng cần lưu ý rằng đây chỉ là những điều kiện chung nhất để được cấp giấy phép xây dựng. Tùy từng trường hợp cụ thể khác mà chủ sở hữu đất phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành.
Hồ sơ xin cấp phép đất sổ chung
Để xin cấp phép đất sổ chung, bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đẩy đủ các giấy tờ sau đây:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Thủ tục xin cấp phép xây dựng đất sổ chung
Khi thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng đất sổ chung, bạn thực hiện 03 bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ nêu trên và nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
- Đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân tỉnh
- Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn: Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân huyện.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Tùy từng trường hợp mà Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin cấp phép xây dựng như chúng tôi phân tích ở bước 1.
Bước 3: Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ nhiệm vụ và quyền hạn của mình mà ra quyết định cấp giấy phép xây dựng nếu hồ sơ của bạn hợp lệ. Nếu hồ sơ không hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả lại hồ sơ hoặc yêu cầu bạn bổ sung thêm các giấy tờ cần thiết.
Lệ phí xin cấp phép xây dựng đất sổ chung
Chi phí xin giấy phép xây dựng đất sổ chung ở Việt Nam hiện nay được quy định tùy theo mỗi tỉnh thành. Do đó, tại các tỉnh thành khác nhau sẽ có mức phí khác nhau, nhưng sẽ chênh lệch không đáng kể so với mốc mà chúng tôi thống kê dưới đây:
- Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dao động từ từ 50.000 đến 75.000 đồng/giấy phép.
- Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác dao động từ 100.000 đến 150.000 đồng/giấy phép.
Mua nhà đất sổ chung hay xảy ra những rủi ro gì?
Sổ chung ở đây có thể là sổ hồng chung hoặc sổ đỏ chung. Đây đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền thuộc nhà nước từ cấp huyện trở lên. Tuy nhiên, do là sổ chung nên quyền sở hữu đất, nhà, tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc sở hữu chung từ 2 người trở lên. Đặc biệt, các chủ sở hữu này không có quan hệ ruột thịt với nhau.
Về việc mua nhà đất sổ chung hay xảy ra những rủi ro hiện hữu như sau:
– Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác công dụng hay hưởng lợi tức từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn nhận lợi tức nhiều hơn về mình. Nếu không có phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì tranh chấp khó có thể đi đến hồi kết.
– Mua nhà đất chung sổ đỏ gây khó khăn cho việc khai thác, sử dụng vì vướng tranh chấp giữa các chủ sở hữu.
Khó khai thác sử dụng khi mua đất chung sổ :Với nhà, đất chung sổ, mọi vấn đề khai thác sử dụng mảnh đất cần có sự đồng ý, nhất trí của những người chung sổ. Vì thế, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng và cũng không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu một trong số các chủ sở hữu còn lại không đồng ý.
Như vậy, người mua đất sổ chung khó có thể sử dụng đất để xây nhà mà chủ yếu để đầu tư. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do không tìm được tiếng nói chung với các chủ sở hữu còn lại.
– Vấn đề tách sổ: Không ít người cho rằng, mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội.
– Đất chung sổ khó chuyển nhượng: Đất chung sổ dù có giá rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, đồng thời khi thực hiện bất cứ giao dịch nào cũng cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khiến người mua cảm thấy e dè. Do vậy, việc chuyển nhượng hay bán lại cũng khó khăn hơn.
– Khó thế chấp ngân hàng : Về mặt lý thuyết, sổ chung vẫn có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, để hoàn thiện thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại. Một số ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ để có thể thế chấp vay. Mặt khác, khi cần đáo hạn cũng khó tiền hành trong tình huống này.
– Dễ bị lừa đảo: Không ít trường hợp các đối tượng lừa đảo đánh vào tâm lý ham giá rẻ của người mua, rồi mua đất (đã có sổ đỏ), sau đó chia nhỏ ra, xây thành từng căn và rao bán giá rẻ dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua vì lo mất suất mua nhà giá rẻ mà vội vàng “xuống tiền”, đặt cọc. Chỉ khi người mua đến tận nơi mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Xin giấy phép xây dựng sổ chung?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, gửi thông báo phát hành hóa đơn điện tử, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Ai sẽ đứng tên sổ đỏ khi có nhiều người cùng mua chung một lô đất?
- Xây nhà trên đất quy hoạch cây xanh
- Chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở như thế nào?
Câu hỏi thường gặp:
Trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua.
Thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
Mua đất chung sổ đồng nghĩa với việc không thể làm các thủ tục ký kết và hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật nếu như không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện chuyển quyền sử dụng cho người khác. Việc mua bán chỉ được làm chứng bằng hợp đồng cá nhân và các văn bản giao nhận bằng tay.
Mặc dù biết trước là rủi ro có thể xảy ra, thế nhưng người mua ở những trường hợp đặc biệt vẫn bắt buộc phải mua nhà đất chung sổ.
