Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ

Ngày nay, nền kinh tế – xã hội ngày càng phát triển, càng nhiều muốn khởi nghiệp bằng các mô hình kinh doanh thương mại, dịch vụ. Qũy đất nông nghiệp cũng vì thế mà càng ngày càng giảm do nhiều người có nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ cần phải bảo đảm theo những quy định của pháp luật đất đai. Vậy chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ như thế nào? Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không? Những trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ mang đến cho quý bạn đọc những kiến thức pháp lý hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng nó vào trong cuộc sống.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép

Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

TT	Tên trường hợp
1	Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm
2	Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
3	Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm
4	Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
5	Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 01/9/2021.

Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đất thương mại dịch vụ là gì?

Căn cứ Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng:

– Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại;

– Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. 

(Kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm)

Như vậy, đất thương mại dịch vụ được sử dụng để xây dựng các cơ sở, công trình được quy định như trên. Do đó, trong trường hợp người dân muốn xây nhà ở phục vụ cho việc sinh sống sẽ không phù hợp.

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ ổn định lâu dài

Căn cứ khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp sau đây:

Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

Sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thời hạn

Tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thời hạn như sau:

– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Như vậy, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn. Tùy vào việc đất có thuộc loại được Nhà nước giao đất có thời hạn, cho thuê hay không mà sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau.

Lưu ý: Thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)

Hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Tại khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013 quy định về hình thức sử dụng đất thương mại như sau:

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không?

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

…”

Và để được cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 bao gồm các yếu tố sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ (thuộc nhóm đất phi nông nghiêp) thì phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền và được xem xét dựa trên các điều kiện nêu trên.

Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Cụ thể hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Trình tự thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nêu trên;

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Bước 5: Sau khi xem xét hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ được nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất đất thương mại dịch vụ là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã
• Đất nằm trong dự án có được chuyển nhượng không?
• Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới vấn đề Mức bồi thường thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp