Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lí. Đây cũng là một tư liệu sản xuất quan trọng của chủ sử dụng đất. Bởi vì không phải là chủ sở hữu, người dân sẽ không có quyền định đoạt mảnh đất của mình nhưng được có quyền được chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Pháp luật đất đai có những quy định rõ ràng và cụ thể về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất. Vậy hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định ra sao? Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình là khi nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức pháp lý hữu ích và thú vị nhất để bạn có thể vận dụng nó vào trong đời sống hằng ngày.
Căn cứ pháp lý
Quyền sử dụng đất là gì?
Để hiểu được quyền sử dụng đất, trước tiên cần hiểu thế nào là quyền sử dụng.
Quyền sử dụng tài sản được quy định tại Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 189. Quyền sử dụng
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, giá trị sử dụng cao mà lại không thể sinh sôi nảy nở nên những quy định về quyền sử dụng đất đai thường có những quy định riêng biệt mang tính chặt chẽ hơn so với những loại tài sản còn lại.
Quyền sử dụng đất đai bao gồm quyền chung của người sử dụng đất và quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đai.
Quyền chung của người sử dụng đất
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nhóm quyền của người sử dụng đất chỉ phát sinh khi đáp ứng đủ điều kiện
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền này khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang sử dụng không bị kê biên để thi hành án, đất không có tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng.
Đồng thời với mỗi quyền trên, pháp luật đất đai có quy định thêm các điều kiện khác, chỉ khi đáp ứng các điều kiện đó thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện quyền của mình.
Phân loại quyền sử dụng đất
– Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những qyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
– Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.
– Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian. Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
– Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý. Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.
Cách tính giá trị quyền sử dụng đất
Theo Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai quy định như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Như vậy, công thức tính giá trị quyền sử dụng đất như sau:
| Giá trị quyền sừ dụng đất | = | Diện tích đất xác định còn thời hạn sử dụng cần xác định giá trị quyền sử dụng | x | Giá đất cụ thể |
Chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Khi có đủ điều kiện theo quy định thì người sử dụng đất được chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo những hình thức nhất định. Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, cụ thể:
– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân hay gọi là mua bán đất đai). Đây là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất.
– Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật.
– Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống.
– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất khi góp vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Khoản 1 và khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất là đối tượng chuyển quyền không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình như sau:
– Được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ khác) hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Nghĩa là khi nợ tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính khác sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Mặc dù giao dịch về quyền sử dụng đất có thể phát sinh quyền, nghĩa vụ ngay khi có hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng giao dịch đó chỉ hoàn tất khi được đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Việc nắm rõ thời điểm phát sinh hiệu lực khi chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất rất quan trọng vì trên thực tế không ít trường hợp ký hợp đồng, thậm chí lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động (không sang tên) dẫn tới nhiều rủi ro pháp lý, phát sinh tranh chấp.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Xây dựng nhà xưởng trên đất ở nông thôn
- Dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán
- Đất nhóm nhà ở xây dựng mới cao tầng?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới vấn đề phí gia hạn thời gian sử dụng đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận và có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng theo Điều 5 Luật công chứng 2014.
Hiệu lực của việc chuyển nhượng, mua bán đất đai là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính nên có hiệu lực sau hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do vậy, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khác nhau.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Tất cả các hình thức chuyển nhượng trên đều phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
– Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
