Hiện nay, tôi đang sống cùng ba mẹ ở một căn nhà lớn dưới vùng quê. Căn nhà tôi ở có một bãi đất lớn dùng để trồng ngô và một bãi đất lớn dùng để trồng đậu. Tuy nhiên, còn hơn một tháng nữa là anh trai tôi cưới vợ. Anh tôi muốn sau khi cưới vợ sẽ ra ngoài ở riêng chứ không sống chung với ba mẹ. Anh cũng đã tìm được một căn hộ chung cư ở trên thành phố. Chính vì vậy nên bố mẹ tôi phải bán một miếng đất trồng đậu để lấy tiền mua nhà cho anh trai. Vậy theo quy định thủ tục mua bán đất nông nghiệp được hiểu là gì? Pháp luật quy định thủ tục mua bán đất nông nghiệp bao gồm những gì? Mời bạn đọc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu bài viết dưới đây. Mong rằng bài viết sẽ hữu ích và giải đáp được mọi thắc mắc của bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp theo quy định
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ các nhu cầu sản xuất như sản xuất nông nghiệp, bao gồm chăn nuôi, trồng trọt, trồng rừng…Đất nông nghiệp vừa là tài liệu lao động nhưng cũng là đối tượng lao động. Hiện nay đất nông nghiệp chiếm một phần diện tích lớn trong tài nguyên đất đai của Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội.
Phân loại Đất nông nghiệp hiện nay:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Mua bán đất nông nghiệp gòm những thủ sau:
Bước 1: Đặt cọc mua bán hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất nông nghiệp sẽ có nội dung bao gồm:
Thông tin bên bán, thông tin bên mua và thông tin người làm chứng (nếu có);
Thông tin mô tả về đất gồm vị trí đất ghi trên sổ đỏ, mã số sổ đỏ, diện tích đất, tài sản trên đất…;
Thời gian hai bên ký thỏa thuận hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nông nghiệp
Giá tiền mua bán đất nông nghiệp, thời gian và hình thức thanh toán, số tiền đặt cọc, thời gian cụ thể các đợt thanh toán tiếp theo;
Các thỏa thuận khác như: Bên chịu thuế thu nhập cá nhân, giá trị đền bù nếu không thực hiện đúng hợp đồng, lệ phí công chứng,…
Bước 2: Lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Bên mua và bên bán sẽ đến văn phòng công chứng nơi có đất cần chuyển nhượng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm
Bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
- Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, …
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bên mua cần chuẩn bị:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai. Sau khi đã công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng, hai bên sẽ nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh thư/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao).
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm xử lý. Một số công việc mà Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện bao gồm:
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao
Bước 4: Người sử dụng đất sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có
Bước 5: Nhận kết quả theo phiếu hẹn.
Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Đất nông nghiệp có được chuyển sang đất ở thổ cư không?
Theo quy định, khi người dân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nếu được nhà nước cho phép.
Tuy nhiên, dù UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhưng khi ban bành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa theo 02 căn cứ sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trong bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất được thể hiện chi tiết đến từng xã, phường, thị trấn; hay nói cách khác, khu vực nào được chuyển mục đích sử dụng đất đều được thể hiện rõ).
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Tóm lại, đất nông nghiệp mà muốn chuyển sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được chuyển.
Điều kiện sang tên đất nông nghiệp khi bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho?
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Đối với đất nông nghiệp thì bao gồm 2 trường hợp như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể rằng:
+ Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.
+ Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Thủ tục mua bán đất nông nghiệp“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Mong rằng những thông tin trên sẽ giúp ích được cho các chủ doanh nghiệp tư nhân nói chung và các chủ doanh nghiệp tư nhân đang là quý khách hàng của LSX nói riêng. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là kết hôn với người nước ngoài, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102
Có thể bạn quan tâm
- Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là ai?
- Hướng dẫn tách thửa đất nông nghiệp năm 2023 như thế nào?
- Phí sang tên đất nông nghiệp bao nhiêu năm 2023?
Câu hỏi thường gặp
Điều kiện phải giáp đường mới được phép tách thửa không phải là điều kiện áp dụng chung cho các tỉnh, thành (có địa phương vẫn cho tách thửa, có địa phương không cho tách thửa). Do đó, bạn nên tìm hiểu quy định của từng địa phương.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt khi sang tên sổ đỏ muộn bị phạt như sau:
Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
Để đảm bảo các điều kiện về hình thức hợp đồng cũng như đảm bảo các quy định khi thực hiện sang tên sổ đỏ. Trước khi thực hiện giao dịch mua bán, bạn cần thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại Văn phòng công chứng, Phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã. Mỗi tổ chức sẽ có biểu phí công chứng khác nhau nhưng phải tuân thủ theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC. Theo đó, mức thu phí công chứng sang tên sổ đỏ được tính theo công thức sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
