Thưa Luật sư X. Tôi là Quang Huy, hiện tôi đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Hải Phòng. Tôi có vấn đề thắc mắc như sau: Cách đây 03 tháng, tôi có mua một mảnh đất tại Thành phố Hải Phòng. Tôi và chủ sở hữu cũ đã hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan vấn đề chuyển nhượng. Hiện nay tôi muốn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho em gái tôi. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho tôi rằng tôi chỉ sang tên sổ đỏ được phần diện tích đất không bao gồm căn nhà phía trên mảnh đất này. Do hợp đồng mua bán đất cách đây 03 tháng là hợp đồng chỉ ký chuyển nhượng đất chứ không ký chuyển nhượng nhà. Tôi đang liên lạc với bên bán mà không nhận được phản hồi. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp của tôi phải giải quyết như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi đến chúng tôi. Hãy theo dõi bài viết “Các phương thức giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà“ dưới đây của Luật sư X để biết thêm thông tin chi tiết nhé!
Bán đất nhưng không bán nhà được không?
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là hai quyền riêng biệt theo quy định pháp luật hiện nay.
Theo đó, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất có thể không cùng là một người/đối tượng.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và phải căn cứ theo nhu cầu của các bên. Hay, người có quyền đối với đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà trên đất thì được quyền mua bán đối với tài sản này.
Nói cách khác, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn được coi là hợp pháp nếu tại thời điểm chuyển nhượng, việc chuyển nhượng thỏa mãn các điều kiện luật định.
Các điều kiện để chuyển nhượng, mua bán nhà đất bao theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở 2014 bao gồm:
Pháp luật cho phép các bên được chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà.
Việc chỉ chuyển nhượng đất mà không chuyển nhượng nhà có thể xuất phát từ một số nguyên nhân như sau:
Một là, trên sổ đỏ chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký sở hữu tài sản trên đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu mà không phải là bắt buộc. Nếu chủ sở hữu nhà ở không đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất thì không thể bán căn nhà này được.
Hai là, theo thỏa thuận của các bên, chỉ thực hiện chuyển nhượng đất
Ba là, chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà không cùng một người, trong đó, chủ sở hữu tài sản trên đất không đồng ý bán.
Các phương thức giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng bán đất thì các bên có thể lựa chọn các phương pháp giải quyết sau đây:
Thương lượng: Là việc hai bên tự đàm phán với nhau và đưa ra cách giải quyết mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba.
Hòa giải: Là cách giải quyết mà có người trung gian giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp.
Khởi kiện: Là cách giải quyết tranh chấp tại Tòa án thông qua con đường khởi kiện.
Tùy thuộc diễn biến của vụ việc và yêu cầu của các bên mà có thể áp dụng linh hoạt một trong hai cách thức hoặc cả hai cách thức giải quyết, cụ thể như sau:
Cách 1: Thương lượng, đàm phán, hòa giải
Ưu điểm của phương án này là các bên có thể tiết kiệm được thời gian, công sức cũng như chi phí để xử lý vụ việc.
Tuy nhiên, cách thức này chỉ có thể được thực hiện nếu các bên thực sự thiện chí, mong muốn giải quyết vấn đề tranh chấp.
Tại đây, các bên cần phải nhanh chóng có buổi làm việc, xác định lại rõ thỏa thuận ban đầu là chuyển nhượng cả đất và nhà hay chỉ chuyển nhượng đất.
Nếu cần thiết, các bên có thể đề nghị rút toàn bộ hồ sơ sang tên, ký hủy hợp đồng mua bán đất và ký lại hợp đồng mua bán nhà đất.
Sau khi ký kết lại hợp đồng mua bán nhà đất, các bên thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu việc thương lượng, thỏa thuận không thể thực hiện được thì bạn có quyền lựa chọn cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Lưu ý, trong hồ sơ khởi kiện, ngoài đơn khởi kiện, bạn cần phải chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ, đoạn ghi âm… hoặc bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh việc thỏa thuận mua bán là cả nhà và đất nhưng bên bán đã không tuân thủ thỏa thuận.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng bán đất như thế nào?
Hồ sơ khởi kiện
Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng chuyển nhượng…).
Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Trình tự, thủ tục khởi kiện
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Căn cứ tại khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015, khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 thì người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố, thành phố trực thuộc trung ương; nơi bị đơn cư trú, làm việc; nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Hình thức nộp đơn:
- Nộp trực tiếp tại Tòa
- Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện)
- Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý
Điều 195 BLTTDS 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm:
- Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
Thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.
- Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Bước 4: Xét xử sơ thẩm.
Bước 5: Thi hành án.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Các phương thức giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Cách lấy dấu vân tay làm căn cước công dân như thế nào?
- Không lấy được vân tay khi làm căn cước công dân thì làm thế nào?
- Mẫu bản tự khai tại Tòa án khi ly hôn theo quy định 2023
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì:
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải; hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Và theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì:
2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013; thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… ; thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã; phường; thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy:
Nếu trường hợp tranh chấp người nào có quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có thủ tục hoà giải ở địa phương; nếu không sẽ không được toà án thụ lý.
Còn đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai khác nhà nước khuyến khích các bên nên tự hòa giải; hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở; nếu không sẽ không được toà án thụ lý.
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai với những nội dung chính sau:
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với UBMTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
– Nếu giá trị miếng đất tranh chấp từ 6.000.000 đồng trở xuống: Án phí là 300.000 đồng
– Nếu giá trị miếng đất tranh chấp từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: Án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp.
– Nếu giá trị miếng đất tranh chấp từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng: Án phí là 20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
– Nếu giá trị miếng đất tranh chấp từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: Án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
– Nếu giá trị miếng đất tranh chấp từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: Án phí là72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng
– Nếu giá trị miếng đất tranh chấp từ trên 4.000.000.000 đồng: Án phí là 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.
