Quy định về bán đất cho người nước ngoài năm 2023

Ngày nay, xu thế hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng. Toàn cầu hoá về mọi mặt phát triển ngày càng mạnh mẽm Người nước ngoài đến định cư đến nước ta để học tập và làm việc ngày càng nhiều. Vì thế, nhu cầu mua đất ở Việt Nam ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc mua nhà đất ở Việt Nam đối với người nước ngoài được pháp luật đất đai có những quy định riêng, chặt chẽ, cụ thể hơn. Việc bán đất cho người nước ngoài phải đảm bảo những quy định này. Vậy bán đất cho người nước ngoài được quy định như thế nào? Điều kiện để thực hiện thủ tục mua nhà đất cho người nước ngoài ra sao? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự hữu ích đối với bạn để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Luật Nhà ở 2014
• Bộ luật Dân sự 2015

Mua bán nhà đất là gì?

“Mua bán nhà đất” là cụm từ được mọi người sử dụng để nói về một loại giao dịch trong đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

Về mặt pháp lý, giao dịch “mua bán nhà đất” được gọi là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Lý do có sự khác nhau giữa tên gọi “mua bán” và “chuyển nhượng” là vì đất đai là một trong các tài sản có giá trị lớn, bên cạnh đó đất đai cũng có tầm quan trọng nhất định với an ninh quốc gia và lợi ích cộng đồng nên người dân không thể sở hữu đất đai mà chỉ nắm giữ “quyền sử dụng đất” và được sở hữu các tài sản hình thành trên đất. Do đó, bản chất của hoạt động “mua bán đất” là nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất).

Việc “mua bán nhà đất” được quy định chung tại Điều 430 và Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điều kiện mua bán nhà đất quy định thế nào?

Đối với đất:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 với các điều kiện như sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện khác quy định tại Luật Đất đai 2013, áp dụng đối với từng loại đất chuyển nhượng cụ thể.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối với nhà ở:

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán được quy định như sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Một số trường hợp nhà ở tham gia giao dịch mua bán không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận gồm:

– Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định của Luật Nhà ở.

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối với các bên tham gia giao dịch về nhà ở cần đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Người nước ngoài có thể mua nhà đất ở Việt Nam hay không ?

Trong quy định của Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài nếu có dự án đầu tư có quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Theo đó, cá nhân nước ngoài không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, tức là bạn sẽ không được mua đất hoặc mua cả nhà cả đất.

Về sở hữu nhà ở, điểm b khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 quy định: Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau: “b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Điều kiện để thực hiện thủ tục mua nhà đất cho người nước ngoài

Theo pháp luật hiện hành về đất đai và bất động sản tại Việt Nam, người nước ngoài có thể mua nhà đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

-Người mua nhà đất phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015;

– Người mua nhà đất phải thuộc đối tượng sở hữu nhà đất tại Việt Nam;

– Người mua nhà đất là người người thuộc diện được phép nhập cảnh vào Việt theo đúng trình tự. Không thuộc diện lãnh sứ, ngoại giao hay hưởng quyền ưu đãi.

– Hộ chiếu còn thời hạn và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam theo đúng thời gian và trình tự.

– Căn cứ theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP mỗi cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu đúng mức nhà đất được cho phép và trong khu vực được cho phép.

Bán đất cho người nước ngoài như thế nào?

Khi đáp ứng được tất cả các điều kiện ở trên, người nước ngoài có quyền mua, sở hữu và bán nhà đất tại Việt Nam.

Bước 1: Các bên thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán nhà đất

Nội dung của hợp đồng mau bán nhà đất do các bên thỏa thuân nhưng nên có một số thông tin chính như sau:

-Họ và tên của cá nhân, tổ chức các bên mua và bán.

– Địa chỉ, thông tin cơ bản về các bên.

– Mô tả đặc điểm của nhà ở, đất đai hoặc sản phẩm cần được giao dịch. Đối với các căn hộ thì cần ghi rõ chi tiết về phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích thuộc quyền sở hữu riêng, mục đích sử dụng ở các phần được quyền sở hữu chung hoặc riêng, diện tích sàn căn hộ. Đối với đất đai thì nên ghi rõ giáp ranh, diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất,…

– Trong trường hợp việc mua bán nhà đất được nhà nước quy định về giá thì 2 bên phải thực hiện đúng theo quy định đó.

– Thời gian và phương thức thanh toán khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.

– Thời gian bàn giao nhận nhà, quá trình vận hành và bảo hành đối với nhà, căn hộ. Đối với căn hộ sở hữu có thời hạn, còn phải lưu ý về thời gian sở hữu, thời hạn góp vốn, ủy quyền quản lý,…

– Một vấn đề hết sức quan trọng phải có trong hợp đồng mua bán là quyền và nghĩa vụ các bên. Cam kết giữa 2 bên, và một số thỏa thuận khác.

– Thời điểm hợp đồng chính thức có hiệu lực.

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng, xác nhận chữ ký của các bên. Đối với tổ chức phải có đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký.

Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Do hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này có tài sản là bất động sản như đất đai, nhà ở nên theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng cần được lập thành văn bản, công chứng thì hợp đồng ủy quyền mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý. Do đó, để công chứng hợp đồng ủy quyền mua nhà đất, người ủy quyền phải chuẩn bị một số tài liệu như sau:

-Dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất;

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Bản sao giấy tờ pháp lý của người yêu cầu công chứng;

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao các giấy tờ có liên quan khác.

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Bán đất cho người nước ngoài” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn pháp lý về tư vấn đặt cọc đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp