Ký giáp ranh là thủ tục có vai trò vô cùng quan trọng. Đây là căn cứ giải quyết các vụ tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật đất đai cũng đã và đang hoàn thiện hơn về vấn đề này, nhằm bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng cần ký giáp ranh đất, mà chỉ trong một số trường hợp cụ thể. Vậy khi nào cần ký giáp ranh đất? Làm sổ đỏ hay chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không? Giáp ranh có phải là thủ tục riêng biệt hay không? Hãy cùng LSX tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với bạn.
Căn cứ pháp lý
Ký giáp ranh đất là gì?
Ký giáp ranh đất thực tế được hiểu là người sử dụng đất liền kề tiến hành ký xác nhận ranh giới thửa đất và ghi ý kiến của mình (đồng ý hay không đồng ý, có tranh chấp gì xảy ra không) với thửa đất liền kề. Ranh giới thửa đất được hiểu là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.
Giáp ranh không phải là thủ tục riêng biệt
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ thủ tục đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả.
Trong đó, tại bước 3 có nhiều công việc cần thực hiện nhất. Tại giai đoạn này, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện những công việc như sau:
(1) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
(2) Đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc tại mục (1), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, có thể thấy trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận không tách khâu ký giáp ranh thành thủ tục hành chính riêng biệt.
Làm Sổ đỏ có cần ký giáp ranh?
Để trả lời cho câu hỏi khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) có phải ký giáp ranh hay không thì cần xem thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thực hiện như thế nào.
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả.
Trong các bước trên thì bước 3 nhiều công việc cần thực hiện nhất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
(1) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
(2) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc tại mục (1), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:
(1) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả như nội dung mà Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định trên.
(2) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
(4) Cập nhật thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
(5) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu tiền, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ.
(6) Chuẩn bị hồ sơ để trình ký cấp Giấy chứng nhận và trao Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Như vậy, hàng xóm ký giáp ranh không phải là thủ tục riêng khi cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh là cách phổ biến và dễ nhất để xác định có hay không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề (trên thực tế đều ký giáp ranh).
Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?
Căn cứ theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
Do đó, nếu gia đình bạn đáp ứng những điều kiện nêu trên thì có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường.Nói cách khác, ký giáp ranh không phải là điều kiện được mua bán đất, hay, mua bán đất không buộc phải ký giáp ranh.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo quy định trên, pháp luật không có quy định khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải xin chữ ký giáp ranh của hàng xóm.
Do đó, việc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất tại địa phương bạn từ chối thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn là hoàn toàn trái quy định của pháp luật.
Khi nào cần ký giáp ranh đất?
Thông thường, ký giáp ranh được áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu.
Căn cứ theo khoản 2.1, Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định:
“2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;
b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;
c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;”
Theo Phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất.
Do đó, không phải lập bản mô tả ranh giới thửa đất theo mẫu Phụ lục số 11 ban hành kem theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và không phải xin chữ ký giáp ranh của hộ liền kề khi thuộc các trường hợp:
- Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;
- Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;
- Thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa.
Trước đây, căn cứ tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT (văn bản đã hết hiệu lực) ký giáp ranh là thủ tục bắt buộc khi đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu.
Hiện tại, Thông tư 09 này đã được thay thế bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, theo đó, thủ tục ký giáp ranh không còn được quy định là bắt buộc nữa.
Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:
2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.
Theo đó, việc ký giáp ranh không phải là bắt buộc. Thay vào đó, cá nhân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục thông báo trên loa truyền thanh của xã, niêm yết công khai thông tin tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Nếu người sử dụng đất liền kề không liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã để ký giáp ranh, không có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo thủ tục chung.
Điều này cũng có nghĩa rằng, thủ tục ký giáp ranh là một trong những thủ tục nếu cần thiết khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai mà phải lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Nói cách khác, việc ký giáp ranh được đặt ra trong một số trường hợp như:
- Cấp sổ đỏ lần đấu;
- Cấp lại sổ đỏ/đổi sổ đỏ mà phải đo đạc lại diện tích thửa đất;
- Trường hợp đo đạc, lập/cập nhật bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính…;
- Trường hợp thực hiện kiểm kê đất đai theo chu kỳ;
- …;
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Khi nào cần ký giáp ranh đất?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề tư vấn pháp lý về vấn đề giá thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Nhiều thửa đất có ranh giới là nhiều đoạn gấp khúc (Mua bán đất vườn, đất nông nghiệp rất hay gặp trường hợp này) trong khi thực tế mốc ranh giới đất lại thường chỉ được cắm 4 góc làm dễ bị lấn chiếm, mất đất. Vì vậy sau khi mua xong đất bạn cần liên hệ các hộ liền kề để xác định lại ranh giới đất trước khi có thể xây quây đất lại.
– Xác định ranh giới đất để phòng tránh tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.
Ví dụ: Hiện nay có rất nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp khoán 2 trong sản xuất kinh doanh, đất này khó có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời việc lưu trữ thông tin thửa đất tại Sở tài nguyên và UBND xã cũng sơ sài, không chi tiết. Nên việc các hộ gia đình liền kề ký xác nhận ranh giới đất là điều cần thiết.
– Việc ký xác định ranh giới thửa đất là thủ tục bắt buộc khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Mốc giới thửa đất là căn cứ xác định ranh giới giữa các thửa đất với nhau. Theo quy định của Bộ luật dân sự, mốc giới là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chịu các chi phí xây dựng, sửa chữa mốc giới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với cây là mốc giới chung nếu có hoa lợi thì các bên hưởng phần mà mốc giới đó nằm bên phần đất của chủ đất đó.
Cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực). Người sử dụng đất dựa trên mốc giới được cắm để xác định phần diện tích đất được quyền sử dụng.
Trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp. Thì căn cứ Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính đã nêu việc chỉnh lý bản đồ địa chính và cơ sở để quyết định thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính. Người sử dụng đất phát hiện có sai sót trong đo vẽ bản đồ địa chính thì gửi đơn đề nghị chỉnh lý bản đồ địa chính đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi thửa đất có sai sót.
Các bước lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:
– Bước 1: Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa. Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.
– Bước 2: Cán bộ đo đạc lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất.
– Bước 3: Công khai bản đồ địa chính đã được lập.
– Bước 4: Lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.
