Thế chấp là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự; được Bộ Luật dân sự 2015 quy định. Có thể nói thế chấp là biện pháp được sử dụng khá nhiều; trong quan hệ dân sự đặc biệt là việc vay nợ, vay tín dụng ngân hàng. Khi làm các giao dịch này thì người vay thường được ngân hàng yêu cầu; đến làm thủ tục đăng ký thế chấp tại phòng đăng ký đất đai; để hoàn thành thủ tục thế chấp thì mới có thể được dải ngân. Câu hỏi đặt ra vậy liệu yêu cầu này của ngân hàng có đúng hay không ? Thế chấp sổ đỏ để vay vốn có cần đăng ký tại phòng đăng ký đất đai? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu quy định của pháp luật về vấn đề này.
Căn cứ pháp lý:
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định thế nào ?
Theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện mua bán; thế chấp tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3; Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Để thế chấp quyền sử dụng đất thì mảnh đất phải đáp ứng các điều kiện; như trên bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp; trong thời hạn sử dụng đất nếu trường hợp mảnh đất nay được nhà nước giao đất có thời hạn; và không bị kê biên theo bản án; quyết định của tòa án để đảm bảo thi hành án.
Thế chấp sổ đỏ để vay vốn có cần đăng ký tại phòng đăng ký đất đai không ?
Tại khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện mua bán; thế chấp tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký; tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Như vậy, có thể thấy rằng đối với những trường hợp được quy định; tại khoản 3 này thì đều cần phải làm thủ tục đăng ký tại Phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên; việc làm thủ tục đăng ký thế chấp này không có ý nghĩa như đối với việc; làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng; tặng cho quyền sử dụng đất. Nếu như việc đăng ký chuyển nhượng tặng cho này làm; xác lập thay đổi người đứng tên có quyền sử dụng mảnh đất.
Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất này chỉ có ý nghĩa; là xác nhận rằng mảnh đất đang trong diện bị thế chấp đưa ra để đảm bảo; thực hiện một nghĩa vụ nào đó đối với bên vay; người thế chấp vẫn có quyền sử dụng căn nhà cho đến; khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ của mình cho ngân hàng hoặc bên cho vay. Chỉ khi bên cho vay không; thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên vay; mới có quyền sử lý tài sản đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ này.
Có phải thực hiện việc công chứng để thế chấp sổ đỏ vay vốn không ?
Điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”.
Để thực hiện việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngoài việc phải đăng ký; thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực.
Muốn công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất thì các bên phải tới phòng/văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Nói cách khác, không được công chứng tại phòng/văn phòng công chứng của tỉnh, thành khác.
Mời bạn xem thêm:
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định tại điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP; thì hồ sơ thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tai văn phòng đăng ký đất đai gồm các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu 01/ĐKTC
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng; chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực)
- Bản chính Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu; tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp; thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời; là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao; không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký; là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao; không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
- Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp; phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký
Sau khi tiến hành chuẩn bị đủ hồ sơ thế chấp sổ đỏ để vay vốn; thì các bên tiến hành nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai; nơi thuộc địa giới hành chính của mảnh đất.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu thế chấp sổ đỏ để vay vốn
Trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
- Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
- Thời hạn giải quyết : Không quá 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
Liên hệ Luật Sư X
Hi vọng, qua bài viết”Thế chấp sổ đỏ để vay vốn có cần đăng ký tại phòng đăng ký đất đai ?“giải đáp được những thắc mắc cho các bạn về các vấn đề có liên quan.
Mọi thắc mắc liên quan xin vui lòng liên hệ Luật sư X, để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư.
Câu hỏi liên quan
Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 ” Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Như vậy nếu đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì vẫn thế chấp được và ngược lại.
Trường hợp bên vay khi đến hạn mà không trả được nợ thì bên cho vay có quyền phát mại tài sản của bên vay đã mang ra cầm cố thế chấp nếu các bên đã đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp giá trị mảnh đất thấp hơn giá trị khoản vay thì sau kho phát mại mảnh đất bên cho vay vẫn có quyền đòi số còn thiếu
Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
