Căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở là gì?

Có thể hiểu căn cứ xác lập quyền sở hữu là những sự kiện xảy ra trong đời sống thực tế, có ý nghĩa pháp lí mà thông qua đó làm phát sinh quyền sở hữu của một hoặc nhiều chủ thể đối với tài sản nhất định. Pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ các quyền của chủ sở hữu nhà ở nếu quyền đó được xác lập hợp pháp. Điều 221 BLDS 2015 quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu.

Cùng Luật sư X tìm hiểu về căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở qua bài viết dưới đây.

Các căn cứ xác lập quyền sở hữu

Dựa vào nguồn gốc của những sự kiện pháp lí, có thể phân loại căn cứ xác lập quyền sở hữu làm ba nhóm sau:

Xác lập theo hợp đồng/hành vi pháp lí đơn phương

Theo Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Các hợp đồng nếu được xác lập hợp pháp theo quy định của BLDS và các luật chuyên ngành liên quan thì những người được chuyển giao tài sản thông qua các giao dịch hợp pháp có quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Những tài sản theo quy định của pháp luật phải đăng kí, sang tên thì quyền sở hữu được xác lập từ thời điểm hoàn tất các thủ tục đó.

Việc nhận tài sản từ di sản thừa kế của người chết theo di chúc hoặc những người được hưởng trong hứa thưởng và thi có giải có quyền sở hữu đối với tài sản đã nhận theo di chúc hoặc tài sản đã nhận thưởng.

Xác lập quyền sở hữu đối với tài sản do được thừa kế theo pháp luật

Thông qua việc nhận di sản thừa kế theo pháp luật, quyền sở hữu của một người nào đó được xác lập đối với các tài sản mà họ đã nhận từ di sản của người chết.

Xác lập theo những căn cứ riêng biệt

Ngoài những căn cứ nêu trên, quyền sở hữu còn có thể được xác lập theo những căn cứ riêng như các bản án, quyết định của tòa án (quyết định hòa giải thành) hoặc các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quyền sở hữu của một chủ thể có thể được xác lập theo thời hiệu khi có các điều kiện do pháp luật quy định như: Một người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì người ấy trở thành chủ sở hữu tài sản đó. Khi đó, quyền sở hữu sẽ được xác lập và được công nhận kể từ thời điểm người đó bắt đầu chiếm hữu. Tuy nhiên, quy định về thời hiệu này không áp dụng nếu BLDS hoặc luật khác có liên quan quy định khác.

Đối với các tài sản bị tịch thu (Điều 244 BLDS), bị trưng mua (Điều 243 BLDS), đây là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu toàn dân.

Căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, đổi nhà, thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, bên thừa kế sẽ được xác định tùy từng trường hợp.

Đối với giao dịch mua bán nhà ở:

• Giữa cá nhân với cá nhân: quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
• Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
• Đối với giao dịch thuê mua nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Đối với giao dịch góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
• Đối với giao dịch nhận thừa kế nhà ở: quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 614 Bộ luật dân sự 2015.

Quyền của chủ sở hữu nhà ở

Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

• Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
• Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
• Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
• Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

• Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;
• Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

Mời bạn xem thêm:

• NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ Ở VIỆT NAM CẦN GIẤY TỜ GÌ?
• THỜI GIAN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ LÀ BAO LÂU?

Thông tin liên hệ với Luật sư X

Trên đây là nội dung tư vấn về “Căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở là gì?” của Luật sư X. Chúng tôi mong rằng những thông tin chúng tôi mang đến có thể giúp bạn vận dụng trong công việc và cuộc sống.

Để được cung cấp thêm thông tin về các lĩnh vực khác như: mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ bị mất, công chứng ủy quyền tại nhà, thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp, hợp pháp hóa lãnh sự, …của luật sư X, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline:  0833102102.

Câu hỏi thường gặp