Xin chào Luật sư X. Cách đây khoảng 5-7 năm, tôi có mua một căn nhà bằng giấy viết tay, căn nhà này xây trên đất ở tại khu đô thị, sổ hồng được cấp cho thửa đất được chủ cũ bàn giao cho tôi kể từ khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Nay tôi có nhu cầu sửa lại căn nhà này để thuận lợi cho nhu cầu sử dụng của hộ gia đình. Tôi có thắc mắc rằng khi mua nhà giấy tay có được sửa chữa không? Nếu phải xin giấy phép thì cơ quan nào có quyền cấp giấy phép cho tôi. Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?
– Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo cách hiểu thông thường, giao dịch này chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.
– Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất. Mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, pháp luật đất đai quy định Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản. Và phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.
Mua nhà giấy tay có được sửa chữa không?
Trong trường hợp của bạn, có thể thấy rằng:
+ Hợp đồng mua bán quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở giữa bạn và bên bán được lập, ký kết không có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật. Bản hợp đồng này có thể do các bên tự viết tay, tự đánh máy và ký kết: Theo Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực mới là tài liệu được sử dụng làm căn cứ để tiến hành đăng ký biến động quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Nói cách khác, hợp đồng viết tay mua bán nhà đất của bạn là văn bản không có giá trị pháp lý, không là cơ sở để khẳng định quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất được chuyển giao từ bên bán sang cho bạn và bạn không được Nhà nước công nhận là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hợp pháp.
+ Thửa đất xây dựng nhà ở được mua bán đã được cấp giấy chứng nhận;
+ Căn nhà ở trên đất chưa được đăng ký sở hữu trên giấy chứng nhận: Vì chưa được đăng ký quyền sở hữu trên giấy chứng nhận nên về pháp lý, Nhà nước chưa công nhận quyền sở hữu cho chủ công trình nhà ở trên đất;
+ Nhà ở được xây dựng tại khu vực được quy hoạch là đất ở tại đô thị: Đây là khu vực khi xây dựng nhà ở phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công theo trình tự, thủ tục của pháp luật về xây dựng;
Mặt khác, trong trường hợp không được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì để được sửa chữa, cải tạo nhà ở, bạn cần phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở theo quy định tại Điều 96 Luật Xây dựng 2014, Điều 47 nghị định 15/2021/NĐ-CP. Hồ sơ gồm:
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (dùng cho trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở) theo mẫu số 01 Phụ lục II ban hành tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP;
+ Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý nhà ở: Trong trường hợp của bạn là giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng mới đã được cấp cho chủ cũ trước khi xây dựng nhà ở hay Nhà nước đang công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp cho bên bán nhà đất.
Vì trên giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng đang mang tên của chủ cũ, không mang tên của bạn, do đó, nếu bạn muốn tự mình thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình thì cần phải có văn bản ủy quyền từ chủ cũ cho bạn;
+ Bản vẽ, ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng của nhà ở và công trình lân cận nhà ở trước khi được cải tạo, sửa chữa.
Như vậy, mua nhà bằng giấy tay vẫn có thể xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo lại được. Tuy nhiên, nếu bên mua muốn tự mình thực hiện việc xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo luật định thì cần phải có văn bản ủy quyền của người có tên trên giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng đã cấp (đây là giấy phép xây dựng mới nhà ở được cấp cho bên bán).
Xin giấy phép sửa chữa nhà giấy tay ở đâu?
Căn cứ quy định tại khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thẩm quyền cấp giấy phép đối với công trình nhà ở riêng lẻ (nhà ở được xây dựng trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp, riêng biệt của hộ gia đình, cá nhân) là của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình.
Giấy phép xây dựng mà Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp gồm giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ, giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ.
Chủ sở hữu, quản lý công trình phải thực hiện xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo trình tự thủ tục luật định trước khi thi công sửa chữa nhà ở riêng lẻ (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng).
Ngoài ra, thời hạn để thực hiện thủ tục cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ cho người yêu cầu là không quá 20 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ (khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở. Thời hạn để giải quyết yêu cầu cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình là không quá 20 ngày, kể từ ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận hồ sơ hợp lệ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Ai sẽ đứng tên sổ đỏ khi có nhiều người cùng mua chung một lô đất?
- Làm sổ đỏ có cần xác nhận tình trạng hôn nhân không
- Sổ đỏ có bảng tọa độ không giống với thực tế thì có được đính chính không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Mua nhà giấy tay có được sửa chữa không?”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Mua bán đất thực chất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, việc mua bán phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Việc mua bán đất viết tay khó có thể được pháp luật công nhận và bảo vệ đầy đủ
Hợp đồng mua bán đất viết tay có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
Nhà đất mua bán viết tay chưa có sổ đỏ có thể sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ trong tương lai.
Bên mua có thể phải đợi rất lâu (tính bằng năm) mới được cấp sổ đỏ
Sổ đỏ vẫn mang tên bên bán hoặc sẽ được cấp cho bên bán, nếu bên bán không có thiện chí ký lại hợp đồng mua bán nhà đất công chứng thì kể cả khi nhà đất đã có sổ đỏ bên mua cũng không thể sang tên thuận lợi được.
Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận;
Việc mua bán được thực hiện trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
Không thuộc trường hợp quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định…”
