Quy định về mật độ xây dựng nhà liền kề

Dân số ngày càng tăng nhanh đặt ra sức ép về vấn đề nhà ở. Nhà ở liền kề là một trong những cách để có thể tiết kiệm đất đai và tận dụng tối đa tiềm năng của đất đai. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo đúng mật độ cây dựng nhà liền kề để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà. Việc xác định mật độ xây dựng là điều kiện rất quan trọng để triển khai các bước tiếp theo trong việc xây dựng. Mật độ xây dựng là một thuật ngữ không còn xa lạ gì với kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng hay là chủ các công trình. Tuy nhiên đối với những ai không làm trong lĩnh vực xây dựng thì khái niệm đó khá là khó hiểu và mơ hồ. Vậy mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng nhà liền kề như thế nào? Ý nghĩa của mật độ xây dựng ra sao? Mời quý bạn đọc cùng tìm hiểu với Luật sư X qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất.

Căn cứ pháp lý

Thông tư 01/2021/TT-BXD

Mật độ xây dựng là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:

– Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Phân loại mật độ xây dựng công trình nhà ở

Dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng công trình bao gồm hai loại là mật độ xây dựng thuần (net-tô) và mật độ xây dựng gộp (brut-tô):

Mật độ xây dựng thuần được định nghĩa là tỷ lệ của diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của khu đất. Mật độ xây dựng thuần không bao gồm diện tích các công trình phụ trợ như: tiểu cảnh trang trí, hồ bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao ngoài trời,… 

Mật độ xây dựng gộp của một đô thị được định nghĩa là tỷ lệ của diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất. Mật độ xây dựng gộp bao gồm sân vườn, đường nội bộ, khu cây xanh, không gian mở và cả các khu vực không tiến hành xây dựng dự án.

Quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa cụ thể như sau:

• Đơn vị ở: 60%
• Khu du lịch, khu nghỉ dưỡng tổng hợp: 25%
• Khu công viên chuyên đề: 25%
• Khu công viên công cộng: 5%
• Khu cây xanh, khu bảo vệ môi trường tự nhiên quy định tùy theo chức năng cụ thể không quá 5%.

Mật độ xây dựng được xác định tương ứng với từng loại hình công trình. Do đó, trước khi xây dựng công trình, chủ đầu tư cần tìm hiểu về đặc trưng cũng như phân loại mô hình công trình một cách cụ thể và chi tiết nhằm xác định chính xác mật độ xây dựng.

Ngoài ra, dựa trên đặc tính của công trình, mật độ xây dựng được chia thành:

• Mật độ xây dựng nhà phố
• Mật độ xây dựng chung cư
• Mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng nhà ở 

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.

 Ví dụ: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤ 16	75	65	63	60
19	75	60	58	55
22	75	57	55	52
25	75	53	51	48
28	75	50	48	45
31	75	48	46	43
34	75	46	44	41
37	75	44	42	39
40	75	43	41	38
43	75	42	40	37
46	75	41	39	36
> 46	75	40	38	35
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

Cách tính mật độ xây dựng

Căn cứ Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008 quy định về cách tính mật độ xây dựng cụ thể như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng(m2) x 100%

Lưu ý:

• Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng: Được tính toán dựa trên hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố liền kề hay nhà có thiết kế sân vườn).
• Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình phụ trợ như bể bơi, sân thể thao ngoài trời, các tiểu cảnh trang trí…

Dựa trên công thức trên, gia chủ hay nhà đầu tư có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng cũng như các chỉ số xây dựng cần thiết có liên quan. Việc xác định mật độ xây dựng là yếu tố cốt lõi, ảnh hưởng đến quyết định cấp phép xây dựng đối với công trình.

Ý nghĩa của mật độ xây dựng công trình

Mật độ xây dựng cùng với hệ số sử dụng đất là hai chỉ số quan trọng nhất trong lĩnh vực xây dựng. Đây là hai yếu tố cần được chú trọng và quan tâm hàng đầu trước khi tiến hành xây dựng bất cứ công trình nào.

Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất giúp chủ đầu tư có thể so sánh được tỷ lệ quỹ đất xây dựng các công trình dành cho mục đích sinh hoạt dân cư với quỹ đất xây dựng công trình nhà ở. Mật độ xây dựng đạt chuẩn sẽ đảm bảo cộng đồng cư dân có không gian sinh sống khoa học, vừa rộng rãi, thoáng đãng, bảo vệ sức khỏe vừa mang lại các tiện ích phục vụ nhu cầu chung. Mật độ xây dựng vì thế là thước đo đánh giá giá trị của các công trình xây dựng qua đó thể hiện sự văn minh của các dự án khu đô thị, khu dân cư.

Mật độ xây dựng càng cao thì khu vực càng tập trung nhiều công trình nhà ở, dẫn đến số lượng dân cư sinh sống cũng nhiều hơn. Nói cách khác, người mua nên lựa chọn khu vực sinh sống ở vị trí có mật độ xây dựng thấp với số dân vừa phải hoặc ít. Khu vực có mật độ vừa phải thì các công trình phục vụ dân cư được bố trí khoa học hơn. Đồng thời, xen kẽ nhiều tiện ích sống như công viên cây xanh, hồ điều hòa, khu vui chơi giải trí…

Nhà liền kề là gì?

Tại các thành phố lớn, việc quy hoạch xây dựng nhà ở cần phải thực hiện theo đúng kế hoạch. Những dự án này cần được nghiên cứu và quan sát đại hình địa vật thật kỹ lưỡng trước khi cho xây dựng và đưa vào hoạt động. Một trong những dự án được cho là tiềm năng và mang lại tính thẩm mỹ cao cho đô thị lớn là những dãy nhà liền kề.

Nhà liền kề là thiết kế những ngôi nhà riêng biệt, đảm bảo được an toàn và các tính năng đầy đủ nhất của một ngôi nhà. Chúng có cấu trúc, lối xây dựng, nội thất và tất cả mọi thứ đều giống nhau, từ bên trong lẫn bên ngoài. Những ngôi nhà san sát nhau, không có khoảng cách trống giữa ngôi nhà này với ngôi nhà khác. Trông sẽ giống kiến trúc của các tòa lâu đài cổ điển. 

Mật độ xây dựng nhà liền kề

Đối với nhà ở nông thôn

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn vẫn tuân theo công thức tính mật độ xây dựng chung. Tuy nhiên, số tầng được xây ở mỗi khu vực xây dựng sẽ có giới hạn khác nhau (mỗi địa phương được phép xây dựng không vượt quá một số tầng nhất định). Cụ thể như sau:

• Nhà ở được xây dựng gần lộ giới với độ rộng từ 20m trở lên được phép xây dựng tối đa 5 tầng. 
• Nhà ở khu vực có độ rộng đường từ 12m đến 20m được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Nhà ở khu vực có độ rộng đường từ 6m đến 12m được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Nhà ở khu vực có độ rộng đường dưới 6m chỉ được phép xây tối đa 3 tầng. 

Nhà ở xây dựng tại nông thôn không có quá nhiều quy định về mật độ xây dựng do diện tích đất nông thôn tương đối lớn.

Đối với nhà ở thành thị

So với nhà ở tại nông thôn, xây dựng nhà ở tại thành thị phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt về mật độ xây dựng hơn. Đặc biệt đối với nhà ở được xây dựng tại những thành phố lớn, nơi được nhà nước quy hoạch nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm, các nhà đầu tư và gia chủ càng cần phải tiến hành tính toán kỹ lưỡng và chính xác.

Một số quy chuẩn quan trọng về độ rộng đường và độ vươn ban công:

• Chiều dài lộ giới từ 6m đến dưới 12m thì độ vươn không vượt quá 0,9m
• Chiều dài lộ giới từ 12m đến 20m thì độ vươn không vượt quá 1,2m
• Chiều dài lộ giới trên 20m  thì độ vươn không vượt quá 1,4m

Ngoài việc tuân thủ những quy định kể trên thì chủ sở hữu còn phải lưu ý đến một số vấn đề sau:.

Không được xây sân thượng ở trên cùng đối với nhà trong hẻm

• Nhà ở có đường lộ giới rộng dưới 7m chỉ được xây dựng tầng trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.
• Nhà ở có đường lộ giới dưới 20m được xây dựng trệt, lửng, 2 tầng, 
• Nhà ở có đường lộ giới trên 20m được xây dựng tối đa 4 tầng bao gồm tầng trệt, lửng và sân thượng.
• Nhà ở tại các trục đường thương mại được phép xây dựng tối đa 5 tầng.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề
• Điều kiện bàn giao nhà liền kế
• Xây nhà dưới đường điện 22kV

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Mật độ xây dựng nhà liền kề“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề dịch vụ soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833.102.102. chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp