Các loại phí khi chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Khi có nhu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, như chuyển từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ, chúng ta phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải đóng các loại phí nhất định. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về Các loại phí khi chuyển mục đích sử dụng đất qua bài viết sau đây nhé!

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể rõ ràng về chuyển mục đích đất mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích đất và một số trường hợp chuyển đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích đất thì người sở hữu thửa đất này mới được chuyển mục đích đất.

Như vậy, về cơ bản có thể hiểu: Chuyển mục đích đất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng của đất đai từ mục đích này sang mục đích khác bằng quyết định hành chính của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bằng đăng ký biến động đất đai (tùy các từng trường hợp có phải xin phép hay không?). Việc chuyển mục đích đất đã được thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.

Căn cứ tính tiền phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khi người sử dụng đất đã được Nhà nước chấp thuận trong việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện thủ tục nộp tiền sử dụng đất (lệ phí đất đai) theo quy định tại Luật Đất đai và được thể hiện tại Điều 03 của Nghị định số 45/2014/NĐ – CP trên các căn cứ sau:

• Diện tích đất được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sử dụng đất;
• Mục đích sử dụng đất của người thực hiện chuyển mục đích sử dụng sử dụng đất;
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: giá đất được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức được quy định theo Luật Đất đai 2013.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Xét căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp chuyển mục đích đất đai không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động như sau:

– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia cầm, gia súc và các loại động vật khác được pháp luật hiện hành cho phép; nuôi trồng thủy hải sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc diện đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Đối với các trường hợp nêu trên, khi chuyển mục đích đất, người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện việc đăng ký biến động.

Các loại phí khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất

Tùy từng trường hợp khác nhau mà tiền sử dụng đất bạn cần đóng sẽ được tính theo cách khác nhau.

Trường hợp 1: Tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giá đất

Tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng 50% chênh lệch giá đất trong các trường hợp sau:

• Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang đất ở;
• Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành cá thửa riêng sang đất ở.

Trong trường hợp này, công thức tính tiền sử dụng đất là:

Tiền sử dụng đất

=

50%

x

(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở –  Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền)

Trường hợp 2: Tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giá

Tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng 100% chênh lệch giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất ở

Trong trường hợp này, công thức tính tiền sử dụng đất là:

Tiền sử dụng đất

=

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp 3: Các trường hợp cụ thể khác

Từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được tính như sau:

• Đối với trường hợp đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải nhà nước giao hoặc cho thuê: Tiền sử dụng đất = 0 (Không phải nộp tiền sử dụng đất);
• Đất phi nông nghiệp đang được sử dụng dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004: Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);
• Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thu: Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);
• Đất phi nông nghiệp đang sử dụng không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất đất trả tiền thuê hàng năm: Tiền sử dụng đất = 100% Tiền sử dụng đất tính theo giá ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Số tiền cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính và thông báo cho người sử dụng đất. Nghĩa vụ của người dân là nộp tiền theo thông báo, nếu quá hạn sẽ bị tính tiền chậm nộp.

Lệ phí trước bạ

Không phải trường hợp nào cũng phải nộp mà chỉ áp dụng đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng)

=

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2)

x

Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất

Và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận là khoản phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mỗi địa phương sẽ có phí thẩm định khác nhau.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi?
• Dựng nhà tôn trên đất nông nghiệp
• Đất nông nghiệp bao nhiêu mét vướng thì được tách sổ?
• Đất ao có phải là đất nông nghiệp không?
• Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Các loại phí khi chuyển mục đích sử dụng đất”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, ủy quyền xác nhận tình trạng hôn nhân,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp. 

Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…

Hãy liên hệ: 0833.102.102.

Câu hỏi thường gặp