Xin chào Luật sư. Tôi hiện đang sinh sống ở Bắc Ninh. Tôi có một mảnh đất nông nghiệp có vị trí mặt đường khá đẹp, đang có nhu cầu mở một cửa hàng kinh doanh trà sữa trên mảnh đất đó. Tôi thắc mắc rằng, có được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh sản xuất không? Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh là gì? Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ ra sao? Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh như thế nào? Mong Luật sư sẽ giải đáp cho thắc mắc của tôi. Cảm ơn Luật sư!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật sư. Thực tế hiện nay, có rất nhiều người có nhu cầu muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể áp dụng vào trong cuộc sống thường ngày.
Căn cứ pháp lý
Đất sản xuất là đất gì?
Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.
Theo quy định tại Điều 10, Luật đất đai có ghi rõ về đất sản xuất, kinh doanh là đất phi nông nghiệp, được dùng để làm:
- Khu công nghiệp;
- Cụm công nghiệp;
- Khu chế xuất;
- Đất làm thương mại, dịch vụ;
- Đất dùng cho hoạt động khoáng sản;
- Đất dùng làm vật liệu xây dựng;
- Đất làm nguyên liệu sản xuất đồ gốm.
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT:
Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định trên không được ủy quyền.
Có được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh sản xuất không?
Căn cứ theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, bạn được phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên việc chuyển đổi này phải được phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh
Như đã nêu ở mục 2, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh, điều kiện tiên quyết là bạn cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất kinh doanh, sản xuất phải đảm bảo 3 điều kiện:
- Loại đất sau khi chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn nơi có đất;
- Phải được Uỷ ban Nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Phải nộp tiền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ
Căn cứ theo điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại, bạn cần tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đã nêu ở bước 1, bạn tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm
- Thẩm tra hồ sơ;
- Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trả kết quả
Theo quy định của Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, thời gian chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất sản xuất là 15 ngày, kể từ ngày bạn nộp đầy đủ hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền.
Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh
Theo quy định người muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ bao gồm các chi phí, lệ phí và thuế chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ nhất, về tiền sử dụng đất
Quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cho thấy để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất
Vì vậy bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không cố định mà nó phụ thuộc vào các yếu tố diện tích, quy định về giá đất, mục đích sử dụng đất sau chuyển đổi.
Thứ hai, về lệ phí trước bạ: Mức tính lệ phí sẽ là 0,5% của giá tính lệ phí trước bạ.
(Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.)
Mời bạn xem thêm bài viết
- Trách nhiệm của UBND cấp xã trong công tác quản lý đất đai
- Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất
- Thời gian hợp thửa đất là bao lâu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về vấn đề cấp đổi lại sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Khoản 4 và Khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
Nộp tiền lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Thời hạn sử dụng đất và chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh là một trong những thông tin cần nắm được liên quan tới vấn đề đất sản xuất kinh doanh là gì. Đối với đất dùng để kinh doanh, sản xuất sẽ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Trong một số dự án đặc thù thì thời hạn sử dụng sẽ lên đến 70 năm.
Người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đất có các điều kiện như sau:
– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của bộ Luật này.
– Đất không có sự tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
– Đất còn nằm trong thời hạn sử dụng.
Đối với quyền sử dụng đất cho thuê trả tiền hằng tháng thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, mà chỉ được chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Có rất nhiều người sở hữu đất sản xuất kinh doanh đặt câu hỏi liệu có được xây nhà trên loại đất này không. Câu trả lời là không, điều này là không hợp pháp. Bởi theo quy định của pháp luật, đất sản xuất kinh doanh không được quy định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở.
Nếu trong trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu xây nhà trên khu đất sản xuất kinh doanh, cần tiến hành thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời phải được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép.
Đối với đất sản xuất kinh doanh mà các tổ chức, cá nhân được giao có thu tiền cho thuê sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê sẽ được phép thế chấp vay vốn ngân hàng. Nhưng riêng đối với trường hợp, đất sản xuất kinh doanh được giao nhưng trả tiền theo từng năm thì không được mang thế chấp vay vốn ngân hàng.
Người sở hữu đất được quyền thế chấp vay vốn ngân hàng đất sản xuất kinh doanh khi có đủ các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của bộ Luật Đất Đai.
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng
