Chung cư xuống cấp, hỏng hóc sau thời gian ngắn, ai phải chịu trách nhiệm?

Cùng với nhu cầu ở trọ đáp ứng nhiều tiện nghi, ngày càng nhiều chủ đầu tư xây dựng loại hình chung cư cho thuê với những phân khúc rất đa dạng từ các căn hộ cao cấp đến căn hộ tầm trung, căn hộ mini… phù hợp với nhu cầu và túi tiền của người lao động. Khi sống trong các chung cư được thuê đó, đồ đạc, dụng cụ hỏng hóc là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, một câu hỏi được đặt ra, liệu rằng chung cư xuống cấp, hỏng hóc chỉ sau một thời gian ngắn sau khi thuê thì ai sẽ phải chịu trách nhiệm? Liệu người thuê nhà có phải là người đứng ra chi trả và chịu toàn bộ trách nhiệm trong tình huống này? Trong khuôn khổ bài viết dưới đây, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé. 

Căn cứ:

Nội dung tư vấn 

1. Hợp đồng thuê chung cư là gì?

Trước khi đi tìm câu trả lời cho khúc mắc trên, hãy cùng xem pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng thuê chung cư. 

Hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 472: Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hợp đồng thuê tài sản là sự giao kết giữa bên cho thuê tài sản và bên thuê mà theo đó bên thuê sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định. Từ đó có thể thấy hợp đồng thuê tài sản có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng thuê tài sản là cơ sở để phát sinh quan hệ trái quyền giữa bên cho thuê với bên thuê. Theo đó, bên cho thuê chuyển  giao tài sản cho bên thuê. Trên cơ sở tiếp nhận tài sản từ bên cho thuê, hai bên tiến hành khai thác công dụng tài sản theo thỏa thuận giữa hai bên. Hết thời hạn thuê,hai bên tài sản có nghĩa vụ giao lại tài sản đó, thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê tài sản. 

Thứ hai, hợp đồng thuê tài sản luôn là hợp đồng có tính chất đền bù. Bên thuê tài sản phải trả tiền cho bên cho thuê tài sản theo nội dung các bên thỏa thuận hoặc theo các phương pháp xác định giá được pháp luật thừa nhận. 

2.Quyền của bên cho thuê chung cư.

Về nghĩa vụ của bên cho thuê, Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 477

“1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa”.

Trên cơ cở ghi nhận quyền cho thuê tài sản, pháp luật cũng buộc bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản cho thuê. Khi bên cho thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ này thì thì sẽ đảm bảo bên thuê khai thác được tối đa công dụng của tài sản được thuê.

Chủ thể có nghĩa vụ đảm bảo giá trị của tài sản cho thuê là bên cho thuê tài sản. Tùy từng trường hợp cụ thể mà bên cho thuê có thể là chủ sở hữu, người được chủ sở hữu ủy quyền, người có quyền cho thuê lại hoặc các chủ thể có quyền cho thuê tài sản trên cơ sỏ quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án có hiệu lực của tòa án hoặc theo cơ sở pháp lí theo luật định.

Nội dung nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê: Để bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê, bên cho thuê phải thực hiện theo những nội dung sau: 

  • Cơ sở xác định giá trị sử dụng của tài sản thuê: Giá trị sử dụng của tài sản thuê được đảm bảo trên cơ sở đảm bảo chất lượng tài sản thuê. Do vậy, đảm bảo chất lượng tài sản thuê chính là phương thức đẩm bảo giá trị sử dụng của tài sản này. Cắn cứ để xác định chất lượng tài sản thuê chính là nội dung của thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng. 
  • Pháp luật quy định nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê đối với bên cho thuê tài sản. Các hư hỏng, khuyết tật không được sửa chữa sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới việc khai thác công dụng của tài sản. 
  • Tuy nhiên, pháp luật cũng buộc bên thuê tài sản có nghĩa vụ sữa chữa các hư hỏng nhỏ theo tập quán. Quy định này hoàn toàn phù hợp vì nó sẽ đảm bảo giá trị sủ dụng tài sản ngay lập tức cho bên thuê tài sản. 
  • Các biện pháp bên thuê tài sản có quyền áp dụng khi tài sản thuê không đảm bảo giá trị sử dụng mà chủ thêr này không có lỗi: Khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị và bên thuê tài sản không có lỗi đối với sự giảm sút này thì pháp luật cho phép bên thuê tài sản được phép thực hiện các quyền sau đối với bên cho thuê tài sản:
    • Yêu cầu sửa chữa tài sản
    • Yêu cầu giảm giá thuê
    • Đổi tài sản
    • Đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được. 
  • Về nguyên tắc, nghĩa vụ sửa chữa tài sản khi tài sản hư hỏng thuộc về bên cho thuê tài sản. Tuy nhiên, để tránh trường hợp tài sản bị giảm sút nghiêm trọng về giá trị nếu không được sửa chữ kịp thời và không thể khai thác được công dụng của tài sản nên pháp luật cho phép bên thuê tài sản được quyền sửa chữa. Tuy nhiên việc sửa chữa phải đáp ứng đủ hai điều kiện: Chi phí sửa phải hợp lí, tức là phù hợp với mức chi phí chung để sữa chữa các hư hỏng cùng loại, và thứ hai là bên thuê tài sản phải thông báo cho bên thuê việc mình tự ý sữa chữa tài sản thuê. Khi thực hiện việc sửa chữa tài sản thuê theo luật định thì bên thuê tài sản có quyền yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa tới bên cho thuê tài sản. Như vậy, nghĩa vụ bỏ chi phí sửa chữa thuộc về bên cho thuê tài sản. 

3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê chung cư

Theo Điều 479 Bộ luật dân sự 2015, bên thuê tài sản có nghĩa vụ sau đây:

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Bảo quản tài sản là việc quản lí nhằm đảm bảo giá trị và giá trị sử dụng của tài sản thuê. Pháp luật quy định nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê cho bên thuê tài sản. Nội dung nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê bao gồm:

  • Bảo dưỡng tài sản thuê: Bảo dưỡng là hoạt động mang tính chất định kì, nhằm bảo đảm tình trạng ổn dịnh, vận hành tốt của tài sản thuê. Bảo dưỡng tài sản thuê thường được áp dụng đối với tài sản thuê là các động cơ, máy móc hay các phương tiện vận tải. 
  • Sữa chữa đối với các hư hỏng nhỏ: nhận diện hư hỏng nhỏ của tài sản thuê là vấn đề mang tính chất tương đối. Do đó, các bên có thể thỏa thuận các dấu hiệu nhận diện hư hỏng nhỏ hoặc bên thuê tài sản tự đánh giá các hư hỏng nhỏ để thực hiện việc sửa chữa. 
  • Tu sửa, làm tăng giá trị tìa sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
  • Hậu quả pháp lí khi vi phạm nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: Khi bên thuê tài sản không thực hiện nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê dẫn đến việc tài sản bị hư hỏng hoặc bị mất thì phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Giá trị thiệt hại, thủ tục bồi thường sẽ tuân theo quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại. 
  • Trường hợp loại trừ trách nhiệm trong quá trình bảo quản tài sản thuê:
    • Trong trường hợp tài sản bị hao mòn tự nhiên, thì bên thuê tài sản không có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại. Như vậy, trường hợp này không được xếp vào những hư hỏng do do lỗi bảo quản tài sản của bên thuê tài sản. 
    • Quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê đối với bên thuê là tương đối phù hợp. Tuy nhiên quy dịnh này cũng cần làm rõ thời điểm phát sinh nghĩa vụ của bên thuê tài sản. 

4.Chung cư xuống cấp, hỏng hóc sau thời gian ngắn, ai phải chịu trách nhiệm?

Từ những quy định trên, có thể nhận thấy rằng, cần đối chiếu các quy định nêu trên với trường hợp cụ thể, xem nguyên nhân dẫn đến chung cư hư hỏng, xuống cấp trầm trọng là do bên nào để có thể xác định được ai là người có trách nhiệm sữa chữa, khắc phục, chịu trách nhiệm theo đúng các quy định của pháp luật. Theo đó: 

Nếu chung cư bị hư hỏng mà không phải do lỗi của người thuê thì người thuê có quyền yêu cầu chủ sở hữu sữa chữa chung cư để đảm bảo tốt nhất quyền được khai thác giá trị sử dụng của chung cư trong thời hạn thuê.

  • Chủ nhà có nghĩa vụ phải sửa chữa, bảo dưỡng nhà, khắc phục hư hỏng.
  • Trong trường hợp chủ chung cư cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng chung cư  thì người thuê có thể tự sửa chữa và thông báo cho chủ chung cư  biết đồng thời yêu cầu họ thanh toán chi phí sửa chữa.
  • Trong trường hợp này, người thuê chung cư  cũng có thể chấm dứt hợp đồng thuê chung cư và yêu cầu chủ chung cư bồi thường thiệt hại do chung cư bị hư hỏng gây ra.

Nếu chung cư bị hư hỏng do lỗi về phía người thuê, người thuê có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại do chung cư hư hỏng gây ra

Tuy nhiên, nếu đó là hao mòn tự nhiên, thì người thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng.

Hi vọng bài viết sẽ có ích với các bạn đọc!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay