Xin chào Luật sư X, Tôi hiện đang có một mảnh đất đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, anh trai tôi đang có ý muốn mua lại mảnh đất đó để xây trang trại và nói rằng tôi cứ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng rồi nhận tiền để đến ngân hàng lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật sư X cho tôi hỏi làm như vậy có vi phạm pháp luật không? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng có được không? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X .Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ tư vấn, giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng có được không?
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thể chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, một tài sản đang thể chấp thì rất khó để thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng vì sẽ dễ phát sinh những rủi ro pháp lý. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng có được không? Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thể chấp như sau:
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này
Như vậy, vẫn có khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp quy định trong khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015:
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hòa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thể chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho dùng như thỏa thuận
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thể chấp không phải là hàng hoa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng
Trường hợp 1. Ngân hàng đồng ý cho thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp
Về nguyên tắc thì tài sản đang được thế chấp không được chuyển nhượng, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, khi ngân hàng đồng ý cho các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khoản tiền chuyển nhượng sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm
Bản chất việc thế chấp là để bảo đảm bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên khi thay thế biện pháp bảo đảm hay đưa tài sản khác ra bảo đảm thì ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, việc tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên thế chấp là điều tất yếu.
Nội dung cơ bản trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Hợp đồng ủy quyền được quy định tại Mục 13 Chương XVI Bộ luật Dân sự 2015 với các nội dung cơ bản gồm có:
- Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
- Quyền được ủy quyền lại
Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:
a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.
Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.
- Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
- Nghĩa vụ của bên ủy quyền
Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
- Quyền của bên ủy quyền
Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
- Các nội dung khác do các bên tự thỏa thuận.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Đất đã có quyết định thu hồi có được thế chấp hay không?
- Thế chấp tài sản là gì?
- Thế chấp một tài sản tại nhiều ngân hàng được không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng có được không?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến dịch vụ thành lập công ty… của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833102102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Quyền của bên thế chấp được quy định chi tiết tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Đồng thời, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, người dân đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng vẫn được quyền bán, trao đổi, tặng cho một phần hoặc toàn bộ nhà, đất đó nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Trường hợp cho thuê, cho mượn nhà, đất đang thế chấp, bên thế chấp phải thông báo cho ngân hàng và bên thuê, bên mượn biết.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” (Khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015)
Căn cứ Điều 123 đến Điều 129, Điều 407, Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015
Hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo
Hợp đồng dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Hợp đồng dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
Hợp đồng dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
