Với bối cảnh nhiều dự án công nghiệp được xây dựng, quy hoạch như hiện nay khiến giá đất gần khu vực quy hoạch được đẩy lên cao, đất khu công nghiệp dần trở lại đường đua khi ra mắt nhiều cụm khu công nghiệp lớn nhỏ. Thị trường bất động sản có sự nóng lên khi nhu cầu đầu tư tại các khu vực lân cận khu công nghiệp được quan tâm nhiều tới. Nhiều nhà đầu tư bất động sản phần lớn sẽ muốn tận dụng dự án để phục vụ nhu cầu của người lao động hoặc chờ thời điểm để bán, thu lại lợi nhuận lớn. Tuy nhiên cũng không thể tránh khỏi những rủi ro khi mua loại đất này. Vậy có nên mua đất trong khu công nghiệp hay không? Hãy tham khảo sự tư vấn tại nội dung bài viết dưới đây của LSX để đưa ra quyết định đúng đắn bạn nhé.
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về đất khu công nghiệp như thế nào?
Theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Như vậy, đất khu công nghiệp được hiểu là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dùng để xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất.
Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp
Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp theo khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định như sau:
– Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.
– Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải thực hiện:
Xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Ưu điểm khi mua đất gần khu công nghiệp
Sở dĩ nhiều nhà đầu tư chọn các khối đất gần khu công nghiệp để xuống tiền, bởi vì khối bất động sản này mang lại tiềm năng sinh lời lớn. Cụ thể:
Giá bất động sản có tiềm năng tăng cao
Các khối đất xung quanh khu công nghiệp có tiềm năng tăng giá cao dựa trên 2 yếu tố:
- Quy hoạch đầu tư bài bản: Hệ thống cơ sở hạ tầng quanh các khu công nghiệp được quy hoạch rõ ràng và đầu tư bài bản với các tuyến đường giao thông lớn, hoặc nằm gần các trục đường huyết mạch. Điều này sẽ tạo nên làn sóng dịch chuyển dân cư mới, thúc đẩy giá đất tăng cao.
- Hoạt động công nghiệp được đẩy mạnh: Các khu công nghiệp được đưa vào hoạt động sẽ thu hút được rất nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đây là cơ hội để bất động sản khu vực xung quanh có thêm cơ hội để tạo sóng.
Hai yếu tố trên sẽ thúc đẩy giá bất động sản tăng cao, đặc biệt phù hợp với những nhà đầu tư muốn mua đất để bán lại kiếm lời.
Tiềm năng kinh doanh đa dạng
Khi một khu công nghiệp được đưa vào hoạt động sẽ thu hút rất nhiều chuyên gia, người lao động đến làm việc. Đây là đối tượng khách hàng tiềm năng cho các dịch vụ kinh doanh như nhà trọ, nhà nghỉ, kiot thương mại, vui chơi giải trí, nhà hàng, café….
Ngoài ra, nhu cầu thuê đất làm nhà xưởng, nhà kho, bãi đỗ xe… cũng sẽ tăng cao. Do đó, chủ sở hữu đất cũng có thể chọn mô hình kinh doanh này để kiếm thêm lợi nhuận.
Rủi ro khi mua đất gần khu công nghiệp
Lợi nhuận từ các khối bất động sản gần khu công nghiệp luôn là con số hấp dẫn khiến các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các khối đất đẹp để rót vốn. Tuy nhiên, với số lượng các khu công nghiệp đang được sử dụng hiện nay thì không phải dự án nào cũng mang đến tiềm năng sinh lời. Có rất nhiều rủi ro khi mua đất gần khu công nghiệp có thể kể đến như sau:
- Nhiều dự án khu công nghiệp được các nhà đầu tư “vẽ” ra những viễn cảnh hấp dẫn như đầu tư hệ thống giao thông đồng bộ, vị trí đẹp, tính thanh khoản cao… Tuy nhiên, sau một vài năm không hề xây dựng các tuyến đường giao thông, dân cư sinh sống quanh khu vực thưa thớt, đất cung nhiều hơn cầu. Khi đó, nhà đầu tư không những không thể kiếm lời, mà việc bán lại khối đất cũng rất khó khăn.
- Những nhà đầu tư mới tham gia thị trường thiếu những nguồn tin đáng tin cậy, tin lời các cò đất về dự án “ảo” dễ dẫn đến mua phải những khối đất nằm trong khu quy hoạch hoặc các dự án trên giấy tờ… Điều này khiến nhà đầu tư rơi vào tình cảnh phải mua đất với giá quá cao hoặc chôn vốn quá lâu tại đó.
- Nhiều nhà đầu tư mua đất gần khu công nghiệp với mục đích kinh doanh như nhà trọ, kiot thương mại… Tuy nhiên, đặc thù của công nhân tại đây là thu nhập thấp, thường xuyên chuyển chỗ làm, tính ổn định không cao. Do đó, loại hình kinh doanh này chỉ phù hợp với những người có nguồn vốn nhàn rỗi.
- Phần lớn các khu công nghiệp hiện nay không phải khu công nghệ cao hoặc khu công nghiệp sạch. Do đó, tình trạng ô nhiễm môi trường là việc không thể tránh khỏi. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân tại khu vực này, khiến dân cư trở nên thưa thớt, nhu cầu mua bán đất ít.
Có nên mua đất trong khu công nghiệp hay không?
Đối với bất kỳ loại hình bất động sản nào cũng đều tồn tại những rủi ro nhất định và đất gần khu công nghiệp cũng không ngoại lệ. Do đó, để đi đến quyết định có nên mua đất gần khu công nghiệp không sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: vị trí, cơ sở hạ tầng, mật độ dân cư, tính thanh khoản…. Vì thế, nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ khối đất định mua, đồng thời phân tích tiềm năng sinh lời mà khối đất mang lại. Từ đó mới đi đến quyết định có nên xuống tiền mua đất không. Bạn có thể tham khảo những ưu, nhược điểm về loại đất này theo những gì chúng tôi phân tích ở trên.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Có nên mua đất trong khu công nghiệp hay không?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
Câu hỏi thường gặp:
Do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp chỉ bao gồm:
Tổ chức kinh tế
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì khá rộng. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà pháp luật không cấm đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhưng với người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
