Có phải trường hợp sở hữu 2 nhà trở lên sẽ bị đánh thuế?

Xin chào Luật sư X. Tôi là Hoài An, tôi có vấn đề thắc mắc như sau: Tính đến thời điểm hiện tại, tôi đã đứng tên trong 04 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, vấn đề đánh thuế với trường hợp sở hữu 2 nhà trở lên đang được nhiều bài báo, dư luận đề cập đến. Do không am hiểu nhiều về pháp luật nên tôi không biết các nguồn tin đó có chính xác hay không? Vậy nên rất mong được Luật sư giải đáp về vấn đề: Có phải trường hợp sở hữu 2 nhà trở lên sẽ bị đánh thuế không? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Luật sư X xin cảm ơn bạn đã tin tưởng về gửi câu hỏi về website cho chúng tôi. Để tìm hiểu về vấn đề trên, hãy cùng Luật sư X tham khảo tại nội dung bài viết dưới đây nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Nghị định 20/2019/NĐ-CP.
• Nghị quyết 18-NQ/TW.

Hiểu như thế nào về thuế đất?

Thuế đất là loại thuế mà người sử dụng phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế cho nhà nước là các tổ chức, các cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng là một trong các nghĩa vụ mà người sử dụng đất cần thực hiện.

Đối với đất ở, người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đất ở hằng năm theo đúng quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà nhà nước ta đã đưa ra.

Trên thực tế, có thể có một số người sử dụng phải nộp thuế đất ở hằng năm nhưng cũng có một số người sử dụng đất không phải nộp loại thuế đất ở này.

Quy định pháp luật về đánh thuế nhà đất

Luật thuế bất động sản dự kiến thông qua năm 2025 sẽ tách riêng nhà, đất để đánh thuế và áp thuế suất cao hơn với nhà đất bỏ không.

Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp.

Luật thuế bất động sản chung này dự kiến điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế.

Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), Luật này khi ban hành sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp. Về mốc thời gian, Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Theo cơ quan quản lý, chính sách hiện chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Vì thế, Luật thuế bất động sản có thể được xây dựng theo hướng áp biểu thuế luỹ tiến và tách riêng đất, nhà ở để đánh thuế. Điều này nhằm đơn giản và thuận lợi hơn trong việc thu thuế, cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đảm bảo mục tiêu điều tiết cao với nhà, đất có giá trị lớn, công bằng hơn với người có giá trị nhà đất thấp.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan quản lý đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại.

Công thức tính thuế là giá của 1m2 (giá 1m² đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất ở.

Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (tính cả đất sử dụng để kinh doanh) theo cơ quan quản lý, là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế. Mức thuế sẽ được nâng lên ở mức phù hợp và áp dụng có lộ trình, theo dự thảo, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp.

Cơ quan soạn thảo chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m2 nhà tính thuế. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Giá nhà tính thuế thường được định giá dựa trên chi phí xây dựng. 

Việc tách nhà và đất để định giá được đánh giá minh bạch, rõ ràng nhưng cơ quan quản lý nhìn nhận là phương pháp phức tạp, gây gánh nặng về mặt quy trình, chi phí quản lý cho cơ quan thuế. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng công trình thường là chi phí xây dựng mới, theo đó, không phản ánh khấu hao và niên hạn của công trình.

Trường hợp nào không phải đóng thuế đất?

Bên cạnh các đối tượng phải chịu thuế nhà đất, một số nhóm đối tượng được Nhà nước miễn khoản thuế này, bao gồm:

Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

• Đất nông nghiệp dùng cho hoạt động nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; đất làm muối; đất trồng cây hằng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm
• Đất nông nghiệp của các đối tượng:

Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, công nhận đất dùng để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng 

Cá nhân, hộ gia đình là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, lâm trường viên, nông trường viên đã nhận bàn giao đất của hợp tác xã.

Lâm trường viên, nông trường viên bao gồm: công nhân, viên chức, cán bộ đang làm việc 

Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

• Đất của dự án đầu tư tại nơi có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, dự án đầu tư nằm trong lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; đất doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là bệnh binh, thương binh
• Đất dùng để thực hiện xã hội hóa với các hoạt động trong lĩnh vực dạy nghề, giáo dục, văn hóa, môi trường, thể thao.

Có phải trường hợp sở hữu 2 nhà trở lên sẽ bị đánh thuế?

Trước đây, tại thời điểm xây dựng Luật Thuế nhà đất, Bộ Tài chính cũng từng đưa ra ba phương án tính thuế nhà ở như sau:

• Phương án 1 là: chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m2/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000 – 4000 đồng/m2/năm
• Phương án 2 là: thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỷ đồng mới chịu thuế 0,03%
• Phương án 3 là: thu thuế phần diện tích nhà trên 200 m2. Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000 – 4.000 đồng/m2/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000 – 3000 đồng/m2/năm tùy từng loại nhà.

Theo phát biểu của Vụ trưởng vụ chính sách thuế – Bộ tài chính cho biết: “Trong đề xuất trình Quốc hội về kế hoạch Ngân sách 5 năm, Bộ Tài chính đã đề cập đến việc đánh thuế đối với những người sở hữu từ ngôi nhà thứ hai trở lên. Nếu được thông qua Quốc hội kỳ này, các cơ quan chức năng sẽ tiến hành nghiên cứu để đưa vào Luật, chứ chưa phải là thực hiện ngay từ năm 2017 như một số thông tin trước đó. Hiện, Bộ Tài chính đã giao Vụ Chính sách thuế nghiên cứu dự thảo đánh thuế nhà ở, nhất là những chủ thể có từ 2 – 3 nhà trở lên. Vì vậy, cần có thời gian xây dựng, xem xét kỹ lưỡng chứ chưa thể thực hiện ngay trong năm 2017” 

Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 18 (tháng 6/2022) đề cập việc cần thiết có mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…

Ban Chấp hành Trung ương Đảng vừa ban hành Nghị quyết số 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao

Theo Nghị quyết, đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội; không để đất đai bị suy thoái, hủy hoại, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực. Để khơi thông nguồn lực, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương, nghiên cứu chính sách điều tiết chênh lệch địa tô.

Trung ương yêu cầu các cơ quan xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Bên cạnh quy định mức thuế cao hơn với một số nhóm nêu trên, cần có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng. Ưu đãi thuế cũng cần được áp dụng với những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…

Vấn đề hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó thương mại hóa quyền sử dụng đất sẽ được đẩy mạnh. Hệ thống thông tin thị trường bất động sản được xây dựng gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

“Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai”, Trung ương yêu cầu.

Bên cạnh đó, nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng, hệ sinh thái tự nhiên, “thể hiện được thông tin đến từng thửa đất”. Việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng, tránh lãng phí trong phân bổ, quản lý và sử dụng. Quy định rõ, chặt chẽ việc phê duyệt, ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm cũng như các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá.

Trung ương cũng quyết định bỏ khung giá đất. Các cơ quan có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất.

Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và giám sát việc thực hiện giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất; tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên được đảm bảo tính độc lập. Một số quy định đảm bảo minh bạch sẽ được bổ sung như: công khai giá đất; bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch; thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt…

Ưu điểm và nhược điểm việc đánh thuế sở hữu đối với căn nhà thứ hai trở lên

Ưu điểm của việc đánh thuế sở hữu đối với căn nhà thứ hai trở lên

Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Theo nhìn nhận của chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch: “Thuế bất động sản là nguồn thu duy nhất của các đô thị chứ làm gì có đất mãi để bán. Chúng ta cần nghiên cứu, có đề án cụ thể, đưa ra lộ trình và cách thức đánh thuế cho phù hợp”

Việc đánh thuế sở hữu ngôi nhà thứ hai trở đi được thực thi thì chủ sở hữu  những căn nhà mua nhưng không ở sẽ bị thu thuế, từ đó sẽ giảm tình trạng đầu cơ nhà đất, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản.

Hạn chế của việc đánh thuế sở hữu đối với căn nhà thứ hai trở lên

Để chính sách này được thực thi có hiệu quả trên thực tế thì điều quan trọng là phải có cơ sở dữ liệu nhà đất quốc gia để đảm bảo thu đúng, thu đủ, công bằng giữa người giàu và người nghèo

Khi chính sách này được thực thi trên thực tế có thể sẽ xảy ra hiện tượng lách nộp thuế bằng cách sang tên nhờ người khác đứng tên hộ.

Việc đảm bảo sự công bằng khi đưa chính sách này thực thi trên thực tế đang là một bài toán khó. Bởi lẽ, hiện nay có những cá nhân sở hữu 2, 3 căn nhà nhưng tổng diện tích khoảng 100m2 thì bị đánh thuế sở hữu đối với căn nhà thứ hai trở đi, nhưng ngược lại những cá nhân sở hữu 01 căn biệt thự với diện tích lớn hơn rất nhiều lần thì không bị đánh thuế.

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Trường hợp sở hữu 2 nhà trở lên sẽ bị đánh thuế chúng tôi cung cấp dịch vụ quyết toán thuế Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Có phải trường hợp sở hữu 2 nhà trở lên sẽ bị đánh thuế?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102.

Mời bạn xem thêm

• Đặt tên bằng tiếng nước ngoài cho con được không?
• Đất tái định cư có thu tiền sử dụng đất không?
• Xử lý việc lợi dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất trục lợi thế nào?

Câu hỏi thường gặp